Baufinanzierung

Das aktuell niedrige Zinsniveau (Stand 2020) macht eine Baufinanzierung besonders attraktiv. Dennoch sollten künftige Eigenheimbesitzer das Vorgaben gut planen: So muss zunächst die passende Kreditart gefunden werden. Zudem sollten Bauherren mindestens zehn, besser 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Das macht die Finanzierung nicht nur sicherer, es senkt auch die Kreditkosten.

Das Wichtigste in Kürze

• Aufgrund der langen Laufzeiten sind Baufinanzierungen für unter zwei Prozent effektiven Jahreszins zu haben.
• Kreditgeber verleihen Geld für Immobilien mit unterschiedlichen Rückzahlungsformen.
• Mindestens neun bis zwölf Prozent der Objektkosten sollten als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden.

Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

Ein Baukredit zeichnet sich im Vergleich zu anderen Darlehen durch die wesentlich höhere Kreditsumme aus. Meist müssen Summen von weit über 100.000 Euro geliehen werden. Die Rückzahlung dauert viele Jahre und kann für Kreditnehmer wie für Banken mit einem gewissen Risiko verbunden sein.

Die Banken sichern dieses Risiko zunächst durch eine genaue Prüfung ab, bevor sie eine Baufinanzierung übernehmen. Nicht nur Bonität, Einkommen und Eigenkapital des Darlehensnehmers spielen eine Rolle, insbesondere die Immobilie selbst ist für die Bank von Interesse. Durch sie erhält der Kreditgeber eine dingliche Sicherheit: Der Eigentümer tritt die Immobilie durch den Eintrag einer Grundschuld an die Bank ab. So sind ihre Interessen für den Fall abgesichert, dass das Darlehen nicht zurückgezahlt werden kann.

Wer eine Immobilie erwerben möchte, minimiert sein Risiko durch die passende Finanzierung. Auf welche Weise er das geliehene Geld zurückzahlen möchte, beeinflusst die Konditionen. Ausgiebig beschäftigen sollte sich daher jeder Bauherr mit zwei Themen: den aktuellen Konditionen für eine Baufinanzierung, die entsprechende Rechner im Internet zum Vergleich darstellen, sowie den zur Verfügung stehenden Finanzierungsmöglichkeiten.

Finanzierungsmöglichkeiten für den Bau

Eine große Rolle bei der Entscheidung, welche Finanzierung infrage kommt, spielen die Lebensplanung und der monatliche Verdienst. Im Einzelfall eignen sich einige Darlehensformen weniger als andere. Wie die gängigsten Darlehen aufgebaut sind, zeigt folgende Auswahl.

Annuitätendarlehen

Als klassische Variante führt ein Annuitätendarlehen rund zwei Drittel aller Immobilienbesitzer in ihr Eigenheim. Ein solches Baudarlehen bietet im Vergleich zu anderen Kreditformen meist eine große Flexibilität. Die Zinsbindungszeit kann zwischen fünf und 30 Jahren liegen. Lange Laufzeiten schlagen sich in einem höheren Sollzinssatz nieder. Nach Ende der Sollzinsbindung besteht in der Regel eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung notwendig ist.

Die monatlichen Raten sind bei einem Annuitätendarlehen über die gesamte Vertragslaufzeit gleichbleibend hoch. Es verschiebt sich jedoch der Anteil an Zinsen und Tilgung jeden Monat Stück für Stück. Während zu Beginn je nach Tilgungshöhe die Zinsen einen Großteil ausmachen, gehen sie am Ende der Gesamtlaufzeit gegen Null. Dafür steigt der Teil, der der Tilgung der Darlehenssumme dient.

Wer ein Annuitätendarlehen aufnehmen möchte, sollte über ein gesichertes Einkommen verfügen, das monatlich die Zahlung eines einheitlichen Betrags erlaubt. Dafür räumen Banken gelegentlich kostenlose Möglichkeiten für Sondertilgungen oder eine Anpassung der Tilgungsrate ein.

Tilgungsdarlehen

Selten kommt im Rahmen von Baufinanzierungen ein Tilgungsdarlehen zum Einsatz. Für Privatpersonen bietet sich diese Variante lediglich in Ausnahmefällen an.

Im Vergleich zum Annuitätendarlehen bleibt bei dieser Art der Baufinanzierung der Tilgungsanteil jeden Monat gleich groß. Zinsen werden stets nur auf die verbleibende Restschuld gezahlt, weshalb sie sich Monat für Monat linear verringern. Dadurch sinkt über die gesamte Laufzeit die monatliche Darlehensrate stetig. Vorteilhaft ist, dass Darlehensnehmer bereits zu Beginn hohe Tilgungen leisten und dadurch die Restschuld sehr schnell verringern. Außerdem erlangen sie zunehmend finanziellen Freiraum, je länger das Darlehen bereits läuft.

Die finanziellen Belastungen sind speziell in den ersten Jahren sehr hoch. Das Einkommen sollte stabil im oberen Bereich liegen. Ein Tilgungsdarlehens kann im Vergleich zum Annuitätendarlehen längere Laufzeiten haben, weshalb diese Variante für private Baufinanzierungen weniger attraktiv ist.

Versicherungsdarlehen

Ein Versicherungsdarlehen ist ein sogenanntes endfälliges Darlehen. Auf die Darlehenssumme fallen innerhalb der Laufzeit lediglich die vereinbarten Sollzinsen an. Das geliehene Geld wird erst am Ende der Laufzeit in einer einzigen Rate zurückgezahlt.

Anstatt das Darlehen zu tilgen, schließt der Darlehensnehmer zeitgleich eine entsprechend hohe Lebensversicherung ab, die er mit monatlichen Beiträgen speist. Die Versicherungssumme löst am Ende der Laufzeit den Darlehensbetrag ab. Das Prinzip ähnelt den sogenannten Beamtendarlehen.

Bei diesem Modell bleiben die Zinsen der Baufinanzierung während der gesamten Laufzeit gleich hoch, da sich die geliehene Summe nicht verringert. Das kommt Kunden zugute, die die betreffende Immobilie vermieten wollen. Sie können die Zinsbeträge von der Steuer absetzen. Wer selbst in sein Eigenheim einzieht, hat kaum Vorteile. Diese Darlehensform ist sehr unflexibel. Außerdem müssen die Zeiten exakt aufeinander abgestimmt sein, damit keine Zwischenfinanzierung nötig wird, wenn die Tilgung ansteht.

Volltilgerdarlehen

Ein Volltilgerdarlehen ist ein Annuitätendarlehen, bei dem das geliehene Geld möglichst schnell zurückgezahlt wird. In beiden Fällen leistet der Kreditnehmer jährliche Zahlungen in gleichbleibender Höhe, die anteilig Zinsen und Tilgung enthalten.

Allerdings ist bei einem Volltilgerdarlehen die Laufzeit die entscheidende Komponente. Im Zahlungsplan bestimmt der Kreditnehmer, zu welchem Zeitpunkt er wieder schuldenfrei sein möchte. Anhand der Laufzeit berechnet die Bank schließlich, wie hoch die monatliche Rate sein muss. Da die vereinbarte Zinsbindungszeit hier der Gesamtlaufzeit entspricht, bleibt am Ende keine Restschuld übrig, für die eine Anschlussfinanzierung nötig wäre.

Attraktiv sind Volltilgerdarlehen im Rahmen einer Laufzeit von zehn bis 25 Jahren. Die Kosten sind für den Kunden jederzeit überschaubar und sind insgesamt geringer als bei anderen Formen der Baufinanzierung. Ist der Sollzinssatz einmal vereinbart, muss sich der Häuslebauer keine Gedanken über steigende Kreditzinsen machen.

Allerdings verzichtet er aufgrund der oft günstigeren Konditionen auf einige andere Annehmlichkeiten. So sind Sondertilgungen meist nicht möglich und das Zahlungsmodell ist nicht flexibel. Bei den recht hohen monatlichen Raten dürfen keinesfalls Zahlungsausfälle auftreten. Banken könnten dann verlangen, dass der Darlehensnehmer eine Entschädigung zahlt.

Kombi-Darlehen

Es ist ein Mix aus Sicherheit und Flexibilität: Beim Kombi-Darlehen fahren Bauherren zweigleisig. Das bedeutet allerdings auch eine doppelte Bindung an den Kreditgeber.

Ein Teil der Darlehenssumme finanziert sich über ein mehrjährig laufendes Annuitätendarlehen. Es wird in gleichbleibenden Raten monatlich nach dem zuvor erstellten Tilgungsplan zurückgezahlt. Den anderen Teil leihen Immobilienkäufer über ein sogenanntes Sondertilgungsdarlehen, das einen variablen Zinssatz aufweist. Sobald hier im dreimonatlichen Rhythmus eine Anpassung des Zinssatzes an den EURIBOR (Referenzzinssatz der EZB) ansteht, kann der Immobilienbesitzer einen beliebigen Betrag als Sondertilgung leisten. Das ist besonders für Kunden attraktiv, die in Zukunft zu verschiedenen Terminen mit Geldeingängen rechnen können — beispielsweise aus fällig werdenden Versicherungen oder Bausparverträgen.

Vorteilhaft ist bei dieser Variante, dass sich ein Teil des geliehenen Geldes mitunter sehr schnell wieder zurückzahlen lässt. Allerdings liegt der Zinssatz des Sondertilgungsdarlehens mit der Zeit vielleicht über dem Effektivzins des Annuitätendarlehens. Sollten die Zinsen plötzlich steigen, räumen viele Kreditinstitute jedoch eine weitere Möglichkeit ein: Aus dem variablen Darlehen können Kunden einen Kredit mit Sollzinsbindung machen. Schwierigkeiten können auftreten, wenn eines der Darlehen wegen günstigerer Konditionen zu einem anderen Anbieter wechseln soll.

Wieviel Eigenkapital sollte bei der Baufinanzierung eingebracht werden?

Bei einer Immobilienfinanzierung gilt in puncto Eigenkapital nach wie vor der Grundsatz: Je mehr, desto besser. Jeder Immobilienerwerb ist mit hohen Kosten verbunden. Je weniger Geld geliehen werden muss, desto geringere Finanzierungskosten müssen Bauherren tragen.

Die Empfehlungen zum Eigenkapital liegen meist bei 20 bis 30 Prozent der Bausumme inklusive Nebenkosten. Wer sich ohne Eigenkapital an eine Vollfinanzierung heranwagt, sollte zumindest die Baunebenkosten (Maklergebühren, Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag und Notarkosten) selbst aufbringen. Je nach Region in Deutschland belaufen sich diese Gebühren auf neun bis zwölf Prozent der Immobilienkosten.

Zinsen und Konditionen der Baufinanzierung

Eigenkapital verringert immer den Betrag an Zinszahlungen, die zu leisten sind. In der Tabelle ist das anhand eines Beispiels deutlich gemacht. Die drei Varianten beziehen sich auf einen Immobilienerwerb im Wert von 250.000 Euro, jeweils mit unterschiedlich hohem Eigenkapital. Bei gleich hoher monatlicher Zahlung ist eine Baufinanzierung mit hohem Eigenkapital im Vergleich nicht nur schneller abbezahlt, es sind letztlich auch wesentlich weniger Zinsbeträge fällig.

Tabelle: Zinsersparnis und Laufzeitverkürzung durch höheres Eigenkapital (eigene Beispielrechnung)

Das Beispiel geht von einem identischen Zinssatz in allen drei Varianten aus. In der Regel räumen Banken bei kürzeren Darlehenslaufzeiten und hohem Eigenkapital aber günstigere Konditionen ein. Damit belohnen sie das geringere Risiko der Finanzierung.

Individuell sollten Bauherren entscheiden, wie lange sie ansparen wollen, bevor sie sich ihren Traum verwirklichen. Geduld kann sich bezüglich Zinskosten auszahlen. Wer in der Sparphase allerdings zur Miete wohnt, zahlt das Geld an anderer Stelle. Wenn sich die grandiose Chance auf ein traumhaftes Eigenheim schneller ergibt als gedacht, kann das ein Faktor sein, der beim Eigenkapital für Abstriche sorgt.

Der Ablauf einer Baufinanzierung

Auf dem Weg zur eigenen Immobilie sind einige Schritte notwendig. Wie Kreditinstitute ihren internen Ablauf regeln, erfragen Interessenten einer Baufinanzierung am besten im Voraus. Es schadet auch nicht, bereits von Beginn an einen kompetenten Berater mit ins Boot zu holen.

1. Eigene Finanzen checken: Die Frage, wie viel Eigenheim sich Häuslebauer oder -käufer leisten können, sollte beantwortet werden. Eine Sichtung des möglichen Eigenkapitals gehört dazu.
2. Auf dem Immobilienmarkt umsehen: Dieser Schritt erfolgte womöglich schon zuvor. Wichtig ist ein Überblick über die Marktlage sowie die wahrscheinlichen Kosten für das favorisierte Heim.
3. Finanzierungsplan ausarbeiten: Diesbezüglich können sich Interessenten an die Bank ihres Vertrauens wenden oder online Baufinanzierungen vergleichen. Mehrere Angebote verbessern die Verhandlungsposition gegenüber einer Bank. Auf die Agenda gehört auch, Fördermöglichkeiten der KfW oder staatliche Zuschüsse zu sichten.
4. Kaufvertrag und Notartermin: Steht die Finanzierung, werden Kaufvertrag oder Bauauftrag unterzeichnet. Ein Notar regelt nicht nur die rechtlichen Angelegenheiten zwischen Käufer und Verkäufer, er trägt auch die Grundschuld ins Grundbuch ein. Erst wenn die Bank im Grundbuch steht, zahlt sie das Geld aus.
5. Zahlungen und Einzug: Sind Kaufpreis und Kaufnebenkosten gezahlt, steht einem Einzug nichts im Weg. Bei einem Bauvorhaben zahlt die Bank in der Regel erst, wenn entsprechende Rechnungen der Baugewerke vorliegen. Hier dauert der Einzug ein wenig länger, da das Haus erst fertig werden muss.
6. Tilgung des Darlehens: Für gewöhnlich ist dies der zeitintensivste Part. Über mehrere Jahre hinweg erhält die Bank je nach Darlehensmodell ihre monatlichen Raten. Vielfach ist nach der Zinsbindungszeit eine Anschlussfinanzierung notwendig, weil die Schulden noch nicht vollständig getilgt sind. Dann beginnen die Verhandlungen mit Kreditgebern von vorne.

Nicht nur die Hypothekenzinsen vergleichen

Bei solchen Darlehen mit Grundpfandrecht zahlen Darlehensnehmer umso mehr Zinsbeträge, je länger die Laufzeit ist. Deshalb sollten Antragsteller die von verschiedenen Kreditgebern angebotenen Konditionen sehr gut vergleichen. Nicht immer ist die vermeintlich günstige Baufinanzierung mit dem niedrigsten Sollzinssatz die beste. Wenn die Bank keine Sondertilgungsrechte einräumt oder die bereitstellungsfreie Zeit kurz ist, können diese Feinheiten für den Darlehensnehmer im Endeffekt teuer sein.