Baunebenkosten: Zusätzliche Gebühren beim Hausbau

Baunebenkosten vom Grundstückskauf bis nach dem Bau

Beim Hausbau fallen mitunter hohe Kosten an – doch häufig werden bei der Berechnung des Immobilienpreises die Baunebenkosten vergessen oder deutlich zu niedrig berechnet. Diese schlagen nicht unerheblich zu Buche und können eine Kreditsumme stark beeinflussen. Umso wichtiger ist es, im Vorfeld zu wissen, welche Gebühren anfallen werden.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Baunebenkosten fallen in jeder Bauphase an und gehen oftmals sogar über den Hausbau hinaus.
• Meistens betragen die Baunebenkosten 20 Prozent des Hausbaupreises.
• Einige Kosten, zum Beispiel Maklergebühren, lassen sich einsparen. Auch Vergleiche können helfen, die Nebenkosten beim Hausbau gering zu halten.
• Wer die Baunebenkosten zu niedrig einschätzt, muss sich schnellstmöglich um eine Anschlussfinanzierung kümmern – jedoch ist diese mit hohen Gebühren verbunden.

Die Baunebenkosten in Phasen aufgeteilt

Die Kosten beim Hausbau gliedern sich in verschiedene Phasen. Was viele Bauherren und Bauherrinnen nicht wissen: Schon lange vor dem eigentlichen Bau und auch danach fallen Kosten an. Rund 15 bis 20 Prozent der Kosten beim Hausbau stellen Nebenkosten dar.  Das betrifft genauso die Baunebenkosten beim Fertighaus, auch wenn der Bau auf den ersten Blick weniger aufwendig erscheint.

Im Vorfeld können Hausbauer die Baukosten berechnen oder zumindest überschlagen, um sie bei der Finanzierung des Hausbaus zu berücksichtigen. Dabei werden die Kosten in Phasen aufgeteilt.

Grundstück: Nebenkosten fallen schon jetzt an

Schon beim Grundstückskauf können die Baunebenkosten in die Höhe schnellen: Dann nämlich, wenn ein Makler beauftragt wird und bezahlt werden muss. Abhängig vom Bundesland können zwischen drei und sieben Prozent des Grundstückspreises als Maklerprovision anfallen.

Wird ein Grundstück erworben, kommen außerdem Notar- und Grundbucheintragungskosten auf den Käufer zu. Die anfallende Gebühr ist gesetzlich festgelegt und variiert je nach Bundesland. Bedacht werden sollte, dass der Notar gleich zweimal bezahlt werden muss: einmal für den Kaufvertrag und einmal für die Eintragung ins Grundbuch. Und für diese fallen zusätzlich Kosten bei der Gemeinde an. Im nächsten Schritt folgt die Grunderwerbssteuer, die zwischen 4,5 und 6,5 Prozent des Grundstückspreises ausmacht.

Wer das Grundstück nicht mit seinem Eigenkapital zahlen kann, muss sich außerdem um die Finanzierung kümmern. Die Beratung und Vermittlung rund um Kredite lassen sich einige Finanzberater bezahlen. Entweder wird eine separate Gebühr erhoben oder die Abrechnung erfolgt über die Bankenprovision. Diese Posten sollten bei der Kostenaufstellung für den Hausbau ebenfalls nicht vergessen werden.

Baunebenkosten in der Bauvorbereitung

Wenn ein Haus auf dem Grundstück gebaut werden soll, muss ein Bauantrag bei der zuständigen Gemeindeverwaltung gestellt werden. Die Baugenehmigung kostet abhängig vom Bundesland zwischen 500 und 800 Euro. Wer ohne eine Baugenehmigung mit dem Bau beginnt, riskiert Bußgelder und im schlimmsten Fall sogar einen Zwangsabriss. Je nach Gemeinde kann außerdem die Pflicht bestehen, einen Prüfstatiker zu beauftragen. Dieser kontrolliert die Statik des gesamten Hausbauvorhabens im Vorfeld und lässt sich dies mit mehreren hundert bis tausend Euro bezahlen.

Muss das Grundstück noch weiter vorbereitet werden? Baumfällarbeiten, Abrisskosten eines noch auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes oder zusätzliche Erdschiebearbeiten können anfallen. Sind diese notwendig, um ein Haus errichten zu können, treiben sie die Baunebenkosten weiter in die Höhe. Auch hier muss beachtet werden, dass nicht nur die eigentlichen Arbeiten, sondern beispielsweise bei Baumfällarbeiten auch die jeweiligen Genehmigungen bezahlt werden müssen.

Eventuell müssen Baustraßen errichtet und eine Baustelle samt Stromversorgung eingerichtet werden. Und zu guter Letzt fallen die Vermessungsarbeiten unter die Nebenkosten im Hausbau. Diese sind immer dann vonnöten, wenn das Grundstück noch voll erschlossen werden muss.

Die Bauphase

Für die Erschließung des Grundstücks, worunter die Frischwasserzufuhr, die Anschlüsse an die Kanalisation, Strom und Gas fallen, müssen in der Bauphase Kosten einkalkuliert werden. Hinzu kommen Zusatzkosten für eventuell nicht vorausgesehene Bodenarbeiten und die Bauzeitzinsen, die bereits jetzt für den in Anspruch genommenen Teil des Baukredits gezahlt werden müssen.

Ein Posten, der häufig bei der Kostenaufstellung im Hausbau vergessen wird, sind Versicherungen. So fallen beispielsweise eine Bauherrenhaftpflicht oder eine Bauleistungsversicherung unter die typischen Absicherungen beim Hausbau.

Wer einen Bausachverständiger beauftragt, der den Hausbau überwacht und begleitet, muss ebenfalls mit Kosten rechnen, die sich im Bereich von mehreren tausend Euro je nach Stundenaufwand bewegen.

Endlich ins Eigenheim: Baunebenkosten nach dem Hausbau

Auch nach dem eigentlichen Hausbau fallen noch Kosten an. Dazu gehört der Bau von Außenanlagen wie einem Garten, einer Terrasse, einem Teich, einem Zaun oder einer Garage. Diese Investitionen werden ebenfalls zu den Baunebenkosten gezählt. Bei der schlüsselfertigen Übergabe eines Hauses sind weitere Arbeiten erforderlich, die den Innenausbau betreffen. Auch im Fertighaus sind Baunebenkosten nach der eigentlichen Errichtung keine Seltenheit.

Weiterhin müssen auch jetzt noch Zinsen des Baudarlehens weiter abbezahlt werden.

Baunebenkosten: Ein Beispiel

Als Faustregel gelten etwa 15 bis 20 Prozent Baunebenkosten. Angenommen, ein Haus kostet insgesamt 200.000 Euro, das Grundstück davon 75.000 Euro.

Die Kostenaufstellung für den Hausbau könnte dann wie folgt aussehen:

Baunebenkosten durch Versicherungskosten

Wer die Baunebenkosten berechnen möchte, vergisst häufig die anfallenden Versicherungskosten. Die typischen Versicherungen rund um den Hausbau sind die Bauleistungsversicherung und die Bauherrenhaftpflicht.

Die Bauleistungsversicherung sichert die Bauphase gegen Schäden durch Vandalismus oder Konstruktionsfehler ab. Sie kostet in der gesamten Bauphase etwa 100 bis 300 Euro, schließt jedoch Gefahren durch Feuer aus. Bis zu einer gewissen Bausumme ist  die Bauherrenhaftpflicht in der Privathaftpflicht enthalten. Sie muss nur dann separat abgeschlossen werden, wenn die versicherte Bausumme zu gering oder die Bauherrenhaftpflicht nicht Bestandteil der Police ist. Sie schützt den Bauherren vor Haftpflichtansprüchen, die sich aus der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten ergeben. Ist die eigene Baustelle schlecht beschildert oder beleuchtet und kommt es dadurch zu einem Versicherungsfall, greift die Bauherrenhaftpflicht. Auch schützt sie alle am Hausbau beteiligten Personen.

Wer sich rundum absichern möchte, greift außerdem auf eine Feuerrohbauversicherung zurück. Diese schließt die Lücke der Bauleistungsversicherung, die bei Feuerschäden nicht haftet. Ist das Haus fertiggestellt, wird die Feuerrohbauversicherung in der Regel zur Wohngebäudeversicherung umgewandelt und läuft weiter.

Baunebenkosten durch Baufinanzierung

Die meisten Bauherren benötigen einen Kredit, um ihr Bauvorhaben zu realisieren. Die dafür anfallenden Kosten fallen ebenfalls in den Bereich der Nebenkosten für den Hausbau. Dazu zählen Beratungsgebühren für die Finanzierung ebenso wie die Zinsen, die die Kosten für einen Kredit beeinflussen können. . Auch sollten Bauherren darauf achten, ob und welche Gebühren für Sondertilgungen erhoben werden.

Baunebenkosten berechnen mit Checkliste

Die Höhe der Baunebenkosten zu berechnen, ist auch für Laien ohne großen Aufwand möglich. . Es gilt, die jeweiligen Gebühren pro Bundesland zu kennen. Notfalls kann bei der örtlichen Gemeinde nachgefragt werden. Im Zweifelsfall sollten Bauherren bei der Berechnung von der höheren Gebühr ausgehen, um später keine Finanzierungsprobleme zu bekommen. Eine Checkliste hilft, keinen Posten zu vergessen.

Checkliste für die Baunebenkosten

Die Checkliste sollte der Übersicht halber in die einzelnen Bauphasen gegliedert werden.

Grundstückskauf

• Maklerkosten
• Notarkosten
• Grundbucheintragung
• Grunderwerbssteuer
• Kosten für die Finanzierung (Beratungsgebühr, Zinsen)

Bauvorbereitung

• Baugenehmigung
• Prüfstatiker
• Vermessung
• Vorbereitung (Erdschiebearbeiten, Baumfällarbeiten etc.)

Bauphase

• Einrichtung der Baustelle
• Erschließung des Grundstücks
• Bauzeitzinsen
• Versicherungen
• Bausachverständiger

Nach dem Bau

• Außenanlagenerrichtung
• Innenausbau

Kaufnebenkosten berechnen: Auch beim Hauskauf gibt es Nebengebühren

Nebenkosten fallen nicht nur beim Hausbau, sondern auch beim Hauskauf an. Hier entfallen natürlich die Posten aus der Bauvorbereitung und Bauphase. Typische Kaufnebenkosten sind die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch. Wer die Kaufnebenkosten berechnen möchte, sollte ebenso wie bei der Berechnung von Baunebenkosten großzügig vorgehen, um keine böse Überraschung zu erleben, und sich ebenfalls an eine Checkliste halten.

Tipp: Hohe Baunebenkosten vermeiden

Baunebenkosten können mit einigen Tricks gering gehalten werden. Faktoren, welche die Baunebenkosten ansteigen lassen können, sind Sonderwünsche oder Extras. Begleitet beispielsweise ein Bausachverständiger den Hausbau, wird es teurer. Auch für exotische Wünsche im Bereich der Außengestaltung wie beispielsweise einen Pool muss tiefer in die Tasche gegriffen werden.

In puncto Dienstleistungen kann der Makler eingespart werden, wenn das Grundstück in Eigenregie gefunden wird. Auch können Vergleiche von Dienstleistern, die am Bau beteiligt sind, helfen, das günstigste Angebot zu erwischen. Eine frühzeitige Planung ist hier das A und O.

Baunebenkosten falsch berechnet, was nun?

Die Hausbau-Kostenaufstellung wurde sorgfältig vorgenommen und trotzdem hat sich ein Fehler eingeschlichen? Dann ist eine rasche Anschlussfinanzierung für viele Bauherren oftmals die Lösung. Leider muss in diesem Fall mit sehr hohen Zinsen gerechnet werden. Vielleicht ist es möglich, einen Privatkredit bei Verwandten oder Freunden aufzunehmen, der die unerwartete Finanzierungslücke schließt. Hier werden meist günstige Konditionen ausgehandelt oder ganz auf einen Zinsbetrag verzichtet.

Eine Alternative kann sein, einige der geplanten Ausgaben zeitlich zu verschieben. Muss zum Beispiel die Gartengestaltung sofort erfolgen oder kann noch etwas gewartet werden?

Fazit: Baunebenkosten sind ein wichtiger Faktor beim Hausbau

Die Baunebenkosten machen einen nicht unerheblichen Posten bei der Immobilienfinanzierung aus und sollten daher nicht vergessen werden. Damit sich keine unerwarteten Engpässe ergeben, hilft eine Checkliste mit den voraussichtlichen, großzügig kalkulierten Ausgaben. Auch kann ein gewisses Eigenkapital helfen, die Baunebenkosten ohne einen zusätzlichen Kredit zu stemmen.