Eigentumswohnung finanzieren: Tipps und Tricks

Eine Eigentumswohnung ist der Traum vieler Menschen. Die finanzielle Belastung ist hierbei meist geringer als beim Kauf eines Hauses. Dieser Beitrag gibt Tipps rund um die bestmögliche Finanzierung, damit es später im Eigenheim kein böses Erwachen gibt.

Das Wichtigste zur Eigentumswohnung in Kürze

• Eine Eigentumswohnung zu finanzieren gelingt am besten mit ca. 20-40 Prozent Eigenkapital.
• Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital ist möglich, aber oft mit hohen Zinsen verbunden.
• Wer eine Wohnung kaufen und vermieten möchte, muss auch an bestimmte Vermieterpflichten denken.

Warum eine Eigentumswohnung kaufen?

Aufgrund der niedrigen Zinsen für Bau- und Wohndarlehen entscheiden sich immer mehr Menschen für den Kauf von Immobilien. Wer eine Wohnung kaufen möchte, wählt dabei ein Eigenheim auf Lebenszeit – oder zumindest für die kommenden Jahre. Gerade diejenigen, die schlechte Erfahrungen mit ihrem Vermieter gemacht haben, wünschen sich durch den Kauf einer Wohnung Unabhängigkeit. In der eigenen Wohnung lassen sich zudem Umbaumaßnahmen vornehmen, die in einer Mietwohnung in vielen Fällen nicht umsetzbar sind. Für einige Käufer handelt es sich auch um eine Investition, da die Eigentumswohnung gekauft und anschließend vermietet werden soll. 

Vorteile einer Eigentumswohnung auf einen Blick

• Sichere Geldanlage
• Unabhängigkeit vom Vermieter 
• Flexibilität bei der Einrichtung und Gestaltung
• Kann der Altersvorsorge dienen, da Mietkosten entfallen
• Vielseitige Nutzung möglich (z.B. auch Vermietung)

Natürlich gibt es auch Nachteile, wenn sich Einzelpersonen, Paare oder Familien dafür entscheiden, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Sofern keine Vermietung geplant ist, entfällt ein Großteil der Flexibilität. Gefällt die Wohnung doch nicht so gut wie gedacht oder entpuppt sich die Lage als enttäuschend, muss man häufig damit leben – oder eben doch noch einen Mieter finden. Eine Wohnung zu kaufen ist außerdem an ein langjähriges Darlehen und somit an eine langfristige finanzielle Planung gebunden. 

Nachteile einer Eigentumswohnung auf einen Blick

• Gebundenheit an einen bestimmten Ort / wenig Flexibilität
• Mitunter teure Renovierungen notwendig
• Nicht immer sind – trotz Eigentum – alle Umbauten möglich (Rücksprache mit Mieterschaft etc.)
• Langfristige finanzielle Gebundenheit aufgrund des Darlehens

Eigentumswohnung kaufen: Tipps bei bestehenden Immobilien

Häufig interessieren sich Käufer für Wohnungen in bestehenden Immobilien. Hier sollte sorgfältig geprüft werden, wie der Zustand der Wohnung ist. Stehen noch Renovierungsarbeiten an und gibt es vielleicht Nachteile wie einen Wasserschaden? Zusätzliche Kosten kommen dann auf die Käufer zu, die entweder bei der Finanzierung der Immobilie berücksichtigt werden müssen oder ohnehin ein Ausschlusskriterium für die Wohnung darstellen. Empfehlenswert ist es, das Objekt mehrfach zu besuchen und auch auf mehrere Augen zu setzen. Im Zweifelsfall kann es auch helfen, einen Bausachverständigen mit einem Gutachten zu beauftragen. Dafür fallen zwar erst einmal Kosten an, es erspart aber eine mögliche Enttäuschung nach dem teuren Wohnungskauf.

Eigentumswohnung kaufen: Was beachten?

Das Wichtigste ist die Finanzierung der Immobilie. Nur selten lässt sich allein durch Eigenkapital eine Eigentumswohnung finanzieren. Daher kommt ein Kredit für die Eigentumswohnung ins Spiel.

Erster Schritt beim Wohnungskredit: Die Belastungsgrenze ermitteln

Beim Wohnungskauf sollte die Planung oberste Priorität genießen. Dazu gehört auch ein Haushaltsplan, der eine Übersicht über die vorhandenen Finanzmittel verschafft. Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, muss schließlich ermitteln, wie hoch die monatliche Rückzahlungsrate ausfallen darf, ohne dass es zu Engpässen in der Finanzplanung kommt. Bei der Haushaltsrechnung sollte großzügig vorgegangen werden. Finanzpuffer sind ebenso wichtig wie die Berücksichtigung von Kosten, die nur in unregelmäßigen Abständen anfallen. Darunter fallen Reparaturen oder Neuanschaffungen technischer Geräte oder Versicherungsbeiträge. Für die Lebenshaltungskosten wird pro Person eine Pauschale berechnet. Sinnvoll ist, schon im Vorhinein zu ermitteln, wie hoch die monatlichen Fixkosten für eine Person oder die gesamte Familie sind. Auch die geldgebenden Banken beraten hierzu. 

Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, darf außerdem bedenken, dass nach dem Umzug in das Eigenheim natürlich die Mietkosten für die bisherige Wohnung entfallen. Diese finden daher in der Haushaltsrechnung für den Wohnungskredit keine Berücksichtigung.

Eine gute Haushaltsübersicht könnte wie folgt aussehen:

Einnahmen	Ausgaben
1.300 Euro Einkommen netto Person 1	1.000 Euro Lebenshaltungskosten Familie
1.500 Euro Einkommen netto Person 2	600 Euro Nebenkosten (Strom, Gas, Wasser, TV, …)
204 Euro Kindergeld Kind 1 (Juli 2019)	400 Euro Versicherungen
204 Euro Kindergeld Kind 2 (Juli 2019)	200 Euro sonstige Ausgaben (Handykosten, Tanken, Medikamente, …)
	300 Euro Puffer für Unvorhergesehenes (Reparaturen etc.)
3.208 Euro gesamt	2.500 Euro gesamt

Hier kann die monatliche Kreditrate für den Wohnkredit maximal 708 Euro betragen. Diese Summe könnte wiederum der bisher gezahlten Warmmiete für die Mietwohnung, in der die Familie bislang gelebt hat, entsprechen.

Wohnungsfinanzierung im Überblick und Vergleich

Um die Eigentumswohnung zu finanzieren, stehen verschiedene Optionen zur Wahl.

1. Wohnungskredit: Als Klassiker für die Finanzierung der Immobilie ist der Wohnungskredit bei der Bank anzusehen. Dabei handelt es sich um einen zweckgebundenen Kredit mit der Wohnung als Sicherheit. Durch diese Sicherheit werden die Zinsen positiv für den Kreditnehmer beeinflusst. Weitere Faktoren, wie eine gute Bonität oder vorhandenes Eigenkapital, treiben den Zinssatz noch weiter in die Tiefe und ermöglichen ein günstiges Darlehen, um die Wohnung zu kaufen.

2. KfW-Förderkredit: Bis zu 50.000 Euro Zuschüsse sind durch die KfW möglich, wenn es sich bei der Eigentumswohnung um einen Neubau handelt. Auch Modernisierungskosten für eine Eigentumswohnung in einer bestehenden Immobilie können durch einen Förderkredit der KfW finanziert werden. Ist es also möglich, vorhandenen Wohnraum mit Eigenkapital zu erwerben, erweist sich der Modernisierungskredit der KfW als passender Zusatz.

Tipp: Bestätigung über Wohnkredit vor dem Kauf einholen: Drängt die Zeit und der Kaufvertrag für die Eigentumswohnung will unterschrieben werden? Dann sollten Kreditnehmer zumindest eine Bestätigung über den Wohnkredits seitens des Kreditgebers anfordern. Nur so können Sie sicher sein, dass die Finanzierung nicht doch noch platzt.

Wie viel Eigenkapital wird für die Finanzierung der Immobilie benötigt?

Generell ist Eigenkapital nicht zwingend erforderlich, um eine Eigentumswohnung zu kaufen. Es gilt aber die Faustregel: Je mehr Eigenkapital, desto niedriger die Zinsen – denn natürlich sinkt so auch die benötigte Kreditsumme. Wer plant, eine Immobilie zu finanzieren, sollte sich möglichst früh um entsprechende Rücklagen bemühen.

Einige Banken verlangen sogar den Nachweis über Eigenkapital. Dieses kann sich im Bereich von 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten, die beim Wohnungskauf zu erwarten sind, bewegen. Kann der Kreditnehmer außerdem die Nebenkosten aus eigener Kraft bezahlen, steigert dies ebenfalls die Chancen auf einen günstigen Kredit mit optimalen Konditionen.

Was gilt als Eigenkapital?

Der Kredit für die Eigentumswohnung wird durch Eigenkapital vergünstigt – doch was fällt eigentlich darunter? Neben Bargeld kommen folgende Posten als Eigenkapital für den Wohnungskredit in Frage:

• Lebensversicherungen
• Bausparverträge
• Ersparnisse auf Tagesgeldkonten
• Schenkungen
• Gewinne aus Aktienverkäufen
• Zuschüsse der KfW
• Erbschaften / Vorauserbschaften
• Fällige Forderungen bei Dritten

Wer den Immobilienkredit berechnen möchte, sollte sich einen Überblick über vorhandenes Eigenkapital schaffen und dieses bei der Berechnung mit einbeziehen. So sollten gleich die entsprechend günstigsten Angebote gelistet werden.

Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital

Einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital zu erhalten ist bei einigen Banken möglich. Allerdings muss der Kreditnehmer bei der Finanzierung der Immobilie mit höheren Kosten rechnen. Das fehlende Eigenkapital sorgt für eine höhere, benötigte Kreditsumme und somit auch eine längere Laufzeit mit insgesamt höheren Zinsen. Auch bieten bei Weitem nicht alle Finanzinstitute einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital an. Die Suche nach geeigneten Kreditgebern kann hier daher deutlich länger dauern.

Ist ein Kreditgeber gefunden, wird aufgrund des höheren Ausfallrisikos des Kreditnehmers meist eine hohe Gebühr verlangt, die sich in den Zinsen niederschlägt. Wer außerdem nicht nur die Kosten für die Immobilie selbst, sondern auch die anfallenden Kaufnebenkosten nicht aufbringen kann, steht noch schlechter da. In der Regel müssen zumindest diese Kosten, die rund 20 Prozent des Immobilienpreises betragen können, aufgebracht werden, damit der Kredit für den Wohnungskauf bewilligt wird.

Welche Kosten fallen beim Wohnungskauf an?

Neben den Kosten für den Wohnungskredit, die sich durch Zinsen und eventuelle Beratungsgebühren ergeben, fallen die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf an. Wer eine Wohnung kaufen möchte, muss mindestens mit folgenden Zusatzkosten rechnen:

• Die Grunderwerbssteuer: Diese Steuer ist etwa mit der Mehrwertsteuer bei Produkten zu vergleichen und beträgt etwa zwischen drei und sieben Prozent des Wohnungskaufpreises. Sie ist direkt nach dem Erwerb der Immobilie fällig. Der Prozentsatz richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland.
• Die Kosten für den Notar: Der Wohnungskauf wird in Deutschland ausschließlich mit Hilfe eines Notars durchgeführt. Dieser beurkundet den Kaufvertrag und erhebt dafür eine Gebühr. In dieselbe Kategorie fällt die Eintragung ins Grundbuch, die ebenfalls über einen Notar vorgenommen wird. Insgesamt sollten Käufer für die Grundbucheintragung und die Arbeit des Notars mit ein bis 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen.
• Gegebenenfalls die Maklerprovision: Nicht in allen, aber doch in einigen Fällen steht ein Makler hinter dem Verkauf der Wohnung. Dieser verlangt eine Provision, die sich je nach Bundesland zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises bewegt. Je nach Bundesland wird diese Gebühr zwischen Käufer und Verkäufer geteilt oder nur vom Käufer übernommen. Wer also selbstständig auf Wohnungssuche geht, spart sich diese Gebühr.

Eigentumswohnung vermieten: Das muss beachtet werden

Es ist natürlich auch möglich, eine Eigentumswohnung zu vermieten. Viele Menschen entscheiden sich aufgrund des Aspekts der Geldanlage dafür, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten. Doch bringt sie nicht nur Mieteinnahmen, sondern auch Arbeit mit sich: Ein Vermieter muss sich darum kümmern, dass alles ordnungsgemäß funktioniert. Ist beispielsweise die Heizung oder Toilettenspülung defekt, muss der Vermieter Abhilfe schaffen – oder einen entsprechenden Hausmeisterdienst zur Verfügung stellen. Ein Vorteil ist allerdings, dass die Ausgaben für die Hausverwaltung steuerlich abgesetzt werden können, da sie in den Bereich „Werbungskosten“ fallen.

Außerdem sollte bedacht werden, dass die jährliche Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter aufgestellt werden muss. Wer eine Wohnung kaufen, vermieten und selbst weit weg ziehen möchte, sollte diese zusätzlichen Arbeiten im Vorfeld einkalkulieren.

Fazit: Wohl überlegt eine Wohnung kaufen

Beim Wohnungskauf sollten sich Interessenten einige Fragen stellen, die Aufschluss darüber geben, welche Wohnung die richtige ist. Passen Ort und Lage, ist der Zustand der Immobilie gut und kann die Finanzierung gestemmt werden? Diese Fragen sollten im Vorfeld beantwortet werden. Wer anschließend einen Immobilienkredit berechnen möchte, muss an alle Posten denken und auch die anfallenden Kaufnebenkosten einbeziehen. Mit einer durchdachten Planung sollte es kein Problem sein, die Eigentumswohnung zu kaufen und auch zu finanzieren.