Abschreibung von Gebäuden

Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage kauft, kann nicht nur von den zukünftigen Einnahmen als Vermieter profitieren. Ein Rendite-Plus bescheren auch die möglichen Steuerersparnisse durch die so genannte Absetzung für Abnutzung (AfA). Die Steuervergünstigungen sind für vermietete Neu- und Altbauten sowie Denkmalschutzobjekte und gewerblich genutzte Gebäude verschieden geregelt. Wir zeigen, wann Gebäude abgeschrieben werden können und wie viel Ersparnis die Abschreibung in der Praxis bringt.

Das Wichtigste in Kürze

• selbst genutztes Wohneigentum kann nicht abgeschrieben werden
• Vermieter können die Anschaffungskosten für Wohnungen oder Häuser linear abschreiben
• der Abschreibung liegt eine (fiktive) Nutzungsdauer von 50 Jahren zugrunde
• pro Jahr dürfen Vermieter 2 % der Anschaffungskosten von der Steuer absetzen
• die degressive Abschreibung ist nur bei Objekten möglich, die vor dem 01.01.2006 errichtet worden sind

Wann können Gebäude überhaupt abgeschrieben werden?

Bei Immobilien können nur dann Steuern mit der Abschreibung auf Gebäude gespart werden, wenn sie entweder vermietet oder betrieblich genutzt werden. In beiden Fällen billigt der Gesetzgeber dem Eigentümer zu, dass die Immobilie über die Zeit ihres Gebrauchs für einen produktiven Zweck abgenutzt wird und so an Wert verliert.

Die Absetzung für Anlagen (AfA) erlaubt Steuerzahlern, den Wertverlust ihrer vermieteten Immobilie durch Steuererleichterungen teilweise zu kompensieren. So kann für Neubauten, Altbauten, Denkmalschutz-Objekte sowie gewerbliche Immobilien eine lineare AfA geltend gemacht werden. Dagegen gibt es für selbst genutztes Wohneigentum keine steuerliche Abschreibung.  

Abschreibung von Immobilien: Was ist absetzbar?

Grundlage für die steuerliche Abschreibung von Immobilien sind ihre absetzbaren

• Anschaffungskosten,
• die Herstellungskosten sowie
• die anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Anschaffungskosten

Zu den Anschaffungskosten gehören neben dem Kaufpreis der Immobilie alle mit dem Erwerb zusammenhängenden Kosten. Das sind auch bestimmte Kaufnebenkosten wie beispielsweise:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Maklerkosten
• Architektenhonorar

Aber: Die Kosten für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch gehören nicht dazu.

Herstellungskosten:

Darunter fallen alle Aufwendungen, die dazu dienen, dass eine Immobilie bewohnt werden kann. Einige Beispiele:

• zusätzlich Erdarbeiten
• Kellerausbau
• Hochziehen neuer Mauern
• der Innenausbau mit Fenstern oder Türen.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Dazu zählen Instandhaltungsarbeiten oder Renovierungen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf. Wenn sie in dieser Zeit zusammengerechnet nicht 15 Prozent des Gebäudewertes überschreiten, können diese als Erhaltungsaufwendungen und anteilige Werbungskosten direkt mit den Mieterträgen steuermindernd verrechnet werden (§ 6, Abs. 1, Nummer 1a des EStG).

Aber: Überschreiten sie die 15-Prozent-Schwelle in den ersten drei Jahren, so sind die Ausgaben in der Regel wie nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten zu behandeln. Das bedeutet, sie werden wie üblich über die Jahre abgeschrieben. 

Anteil Grundstückswert

Da in der Regel ein Grundstück beim Immobilienkauf mit erworben wird, muss zur steuerlich korrekten Berechnung der absetzbaren Anschaffungs- und Herstellungskosten der Gebäudewert stets vom Grundstückwert getrennt werden. Denn der Grund und Boden ist von der Abschreibung (AfA) ausgeschlossen.

Daher sind beide zueinander ins Verhältnis zu setzen. Beträgt das Verhältnis zum Beispiel vier Fünftel (Gebäudewert) zu ein Fünftel (Grundstückswert), so sind entsprechend die Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten nur zu vier Fünftel steuerlich absetzbar.

Gemischte Nutzungen

Wird ein Gebäude in verschiedener Weise genutzt, werden auch unterschiedliche Abschreibungssätze steuerrechtlich angewendet. Nach dem Einkommensteuerrecht werden folgende selbstständige Nutzungen unterschieden:

• Nutzung zu eigenen Betriebszwecken
• Vermietung für fremde Betriebszwecke
• Vermietung zu fremden Wohnzwecken
• Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Diese Unterscheidung muss auch deswegen getroffen werden, weil selbst genutzte Immobilien oder auch Teile davon nicht nach AfA abgeschrieben werden können. Das ist auch dann der Fall, wenn bestimmte Bereiche des Gebäudes vermietet und andere dagegen zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden.

Hier werden dann die abschreibungsfähigen Teile und ihr Anteil an der Gesamtfläche ermittelt. Dieser ist in der Regel der Schlüssel für die Berechnung der absetzungsfähigen Anschaffungs- und Herstellungskosten. Außerdem: Ist die Immobilie teilweise gewerblich und ansonsten für fremde Wohnzwecke vermietet, gehören die Flächen anteilig zum Betriebs- oder Privatvermögen.

Was ist die lineare Abschreibung bei Immobilien?

Bei einer linearen Abschreibung wird die Wertminderung des Gebäudes in gleichbleibenden Beträgen durchgeführt. Dadurch werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten auf die per Gesetz vorgegebenen Jahre der Nutzungsdauer der Immobilie aufgeteilt. Die Abschreibung startet mit dem Kauf der Immobilie und endet mit dem Verkauf. Dabei wird steuerrechtlich nur in vollen Monaten gerechnet.

Dabei ist das Einkommenssteuergesetz (§ 7 EStG) ist die Grundlage für die lineare Abschreibung. Sie kann demnach für alle vermieteten oder gewerblichen Gebäude genutzt werden. So erfolgt die Abschreibung über einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren. Die Abschreibung wird jährlich in gleich hohen Prozentsätzen durchgeführt. Dabei wird unterschieden:

• Wohnimmobilien mit Baujahr nach dem 31.12.1924 pro Jahr zu je 2,00 Prozent (Nutzungsdauer: 50 Jahre)
• Wohnimmobilien mit Baujahr vor dem 1.1.1925 pro Jahr zu je 2,50 Prozent (Nutzungsdauer: 40 Jahre)

Aber: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die 50 oder 40 Jahre, kann entsprechend der kürzeren abgeschrieben werden.

Beispiel für die lineare Abschreibung

• Kauf der Immobilie am 19. März 2015
• Verkauf der Immobilie am 20. April 2018
• Kaufpreis inklusive Nebenkosten: 500.000 Euro
• Jährliche Abschreibungsrate: 500.000 Euro * 2% = 10.000 Euro

Insgesamt kann der Steuerpflichtige so 31.666,65 Euro abschreiben. Würde er die Immobilie tatsächlich über 50 volle Jahre halten, käme er entsprechend auf eine Abschreibung von 500.000 Euro.

Was ist die degressive Abschreibung bei Immobilien?

Bis zum 31.12.2005 war die Methode der degressiven Abschreibung zugelassen. Dabei konnten Bauherren und Käufer für vermietete neue Wohngebäude oder Eigentumswohnungen in den ersten Jahren nach der Anschaffung höhere jährliche Prozentsätze abschreiben. Diese fallen dann mit zunehmender Dauer der Nutzung in den Folgejahren kontinuierlich ab.

Allerdings kann nach dem Einkommensteuergesetz (§ 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3 EStG) für Mietwohnbauten nur in dieser Weise gestaffelt degressiv abgeschrieben werden und unter der Bedingung, dass der:

(a.) Bauantrag oder Erwerb vor dem 1.1.1996 erfolgte:

• 4 Jahre zu je 7,00 %
• 6 Jahre zu je 5,00 %
• 6 Jahre zu je 2,00 %
• 24 Jahre zu je 1,25 %
• insgesamt 40 Jahre fiktive Nutzungsdauer

(b.) Bauantrag oder Erwerb nach dem 31.12.1995 und vor dem 1.1.2004 erfolgte:

• 8 Jahre zu je 5,00 %
• 6 Jahre zu je 2,50 %
• 36 Jahre zu je 1,25 %
• insgesamt 50 Jahre fiktive Nutzungsdauer

(c.) Bauantrag oder Erwerb nach dem 31.12.2003 erfolgte:

• 10 Jahre zu je 4,00 %
• 8 Jahre zu je 2,50 %
• 32 Jahre zu je 1,25 %
• insgesamt 50 Jahre fiktive Nutzungsdauer

Ist ein Wechsel der Abschreibungsmethode möglich?

Grundsätzlich ist kein Wechsel von der degressiven zur linearen Abschreibung möglich.

Sonderfall: Abschreibung Denkmalschutz-Immobilien

Neben der linearen AfA für die Anschaffungskosten (Kaufpreis ohne Grundstück) gewährt der Gesetzgeber bei vermieteten Denkmalschutz-Objekten noch zusätzliche Steuervorteile. Diese gelten für Herstellungskosten bei Baumaßnahmen (Modernisierung oder Sanierung) bei folgenden Fällen:

• Baudenkmälern und Gebäuden
• für bestimmte besonders förderungswürdige Baumaßnahmen
• mit Bauantrag oder eingereichten Bauunterlagen
• ab dem 1.1.2004

In diesen Fällen können die ersten acht Jahre jährlich 9,00 Prozent und für weitere vier Jahre 7,00 Prozent steuerlich abgesetzt werden. Das ist insgesamt ein Abschreibungszeitraum von 12 Jahren. Weiterer Vorteil für den Eigentümer: Wenn er die Denkmal-Immobilie selber nutzt, kann er die Modernisierungskosten für zehn Jahre mit jeweils 9,00 Prozent von der Einkommenssteuer absetzen.