Mietkauf: Ablauf + Vor- und Nachteile + Beispielrechnung

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Viele Menschen träumen davon, ein eigenes Heim zu besitzen. Oftmals scheitern sie jedoch an ihren finanziellen Rahmenbedingungen, besitzen beispielsweise zu wenig Eigenkapital. Dies erschwert ihnen den Abschluss einer Immobilienfinanzierung und der Traum vom Eigenheim rückt damit weit in die Zukunft oder bleibt unerreichbar. Abhilfe kann unter Umständen der Mietkauf schaffen, bei dem die Bewohner Miete für Miete ihrem Traum näherkommen können.

Inhaltsverzeichnis

Mietkauf auf einen Blick

Mieter finanzieren die Immobilie über die monatliche Mietzahlung.
Es ist eine Anzahlung auf die Immobilie zu leisten.
Mieter erhalten die Option auf einen späteren Kauf.
Es ist kein Eigenkapital erforderlich.
Der Mietvertrag wird über 10 bis 15 Jahre abgeschlossen.
Die monatliche Miete wird ganz oder teilweise als Zahlung auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet.
Nach Ablauf der Mietzeit kann der Mieter die Immobilie zum verbleibenden Restwert kaufen.

Mietkauf – was ist das?

Bei einem Mietkauf haben Mieter die Möglichkeit, ihr gemietetes Heim innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu kaufen. Dabei wird jede Miete, die sie monatlich aufbringen, zur Finanzierung des Kaufvorhabens verwendet und ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet. Gerade für junge Menschen und Selbstständige ist diese Finanzierungsform eine gute Möglichkeit, da sie nicht an ein Darlehen der Bank gekoppelt ist. Sie müssen so kein Eigenkapital vorweisen und können sich auch bei einem unregelmäßigen Einkommen den Traum vom Eigenheim verwirklichen.

Das Prinzip des Mietkaufs ist schnell erklärt und lässt sich mit einer klassischen Immobilienfinanzierung vergleichen:

Der Interessent geht einen Mietvertrag mit dem Eigentümer ein und leistet gleichzeitig eine Anzahlung auf die Immobilie von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises.
Der Bewohner erhält aufgrund seiner Anzahlung die Option, das Heim zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen.
Er bezahlt über einen vertraglich festgelegten Zeitraum die vereinbarte Miete, die sich aus dem Mietzins und dem Anzahlungsbetrag zusammensetzt. Die Mietlaufzeit beträgt meist zwischen zehn und 15 Jahren.
Nach Ablauf der Mietlaufzeit kann der Mieter den restlichen Kaufpreis entrichten und damit die Immobilie erwerben. Entscheidet er sich gegen den Kauf, erhält er die geleistete Anzahlung zurück – sofern dies vertraglich vereinbart wurde.

Alternativ dazu bieten vor allem Genossenschaften und Bauträger häufig Mieten mit Kaufoption an. Dabei kann der Interessent in der Immobilie wohnen, ohne sie kaufen zu müssen. Zu einem späteren Zeitpunkt kann er von der Kaufoption Gebrauch machen und das Objekt erwerben. Dafür wird ihm im Grundbuch ein Optionsrecht eingetragen. Dieses Verfahren lässt sich mit einem klassischen Vorkaufsrecht vergleichen.

Wann ist ein Mietkauf überhaupt möglich?

Um eine Immobilie mit Kaufoption beziehen zu können, müssen die Interessenten deutlich weniger Kriterien als bei einer Darlehensfinanzierung erfüllen. Die wichtigste Voraussetzung dabei ist, dass ihr Haushaltseinkommen hoch genug ist, um die Raten zu begleichen. Dabei dürfen die monatlichen Belastungen durch die Miete sowie Neben- und Lebenshaltungskosten die Einnahmen selbstverständlich nicht übersteigen. Die meisten Anbieter von Mietkäufen führen vor Vertragsabschluss eine Bonitätsprüfung durch.

Wann lohnt sich der Mietkauf?

Mietkauf ist vor allem für Personen interessant, die über kein oder nur ein geringes Eigenkapital verfügen. Auch Selbstständige profitieren von dieser Finanzierung, da sie oftmals nicht die Bedingungen der Banken für ein Immobiliendarlehen erfüllen. Durch die Anrechnung der Miete sinkt der Kaufpreis des Objekts Monat für Monat, wodurch beim späteren Kauf eine deutlich niedrigere Finanzierungssumme nötig ist. Das wirkt sich dann wiederum positiv auf die Zinszahlungen wie auf die Laufzeit eines späteren Kredits aus. Auch kann der Käufer während der Mietphase Eigenkapital ansparen, welches bei der späteren Finanzierung hilfreich ist.

Mieten mit Kaufoption lohnt sich auch dann, wenn der Mieter die Immobilie zuerst „testen“ möchte. Unter Umständen entspricht sie nicht seinen Anforderungen oder er ist sich unsicher, ob er in dieser Region ein Objekt kaufen möchte. Diese Option ermöglicht es ihm, das Objekt und die Wohnsituation nebst Wohnumfeld zuerst zu testen, bevor er sich tatsächlich durch den Kauf bindet. Immer mehr Banken, bieten Kunden solche Mietkauflösungen an.

Vor- und Nachteile beim Mietkauf für Käufer

Das Angebot, eine Immobilie zuerst zu bewohnen und sie eventuell später kaufen zu können, klingt auf den ersten Blick unkompliziert und attraktiv. Die Miete „verfällt“ nicht wie bei einer klassischen Mietwohnung, sondern wird Monat für Monat in das Eigenheim investiert. Was überzeugend erscheint und weitreichende Vorteile mit sich bringt, ist jedoch auch mit erheblichen Nachteilen verbunden. Jeder Interessent sollte sich daher vor Vertragsabschluss im Klaren sein, ob die Vorzüge des Mietkaufs die negativen Aspekte ausgleichen.

Welche Vorteile bietet der Mietkauf?

Wenige Annahmekriterien	Im Vergleich zu einem Darlehen haben auch Personen mit einem niedrigeren Einkommen die Chance, den Traum vom Eigenheim zu realisieren. Schließlich nehmen sie im ersten Schritt kein wirkliches Darlehen auf, sondern schließen nur einen Mietvertrag ab. Außerdem muss der Interessent nicht zwangsweise Eigenkapital vorweisen, dies ist abhängig von den vertraglichen Regelungen.
Flexibilität	Der potenzielle Käufer kann die Immobilie zuerst in Augenschein nehmen und den Kauf überdenken. Er hat die Möglichkeit, Mängel rechtzeitig aufzudecken und sich in Bezug auf sein Vorhaben Klarheit zu verschaffen.
Übertragung an Dritte möglich	Abhängig vom Vertrag lassen sich die Vertragsrechte an Dritte übertragen. Der Übernehmende erhält alle Rechte und Pflichten aus der Vereinbarung sowie die Anrechnung der bereits gezahlten Mieten.
Zinsunabhängige Raten	Die monatliche Miete ist nicht an die Zinsentwicklung gebunden. Muss der Käufer nach Ablauf der Laufzeit für keine Restschuld aufkommen, kann er seine Immobilie unabhängig vom Leitzins finanzieren.
Planungssicherheit des Eigentums	Die angesetzte Miete bleibt im Regelfall über den gesamten Zeitraum stabil, sofern keine Mieterhöhungen im Vertrag vereinbart wurden.
Niedrigeres Darlehen nötig	Sobald der Bewohner nach Ablauf der Mietphase das Objekt kaufen möchte, ist aufgrund der bereits gezahlten und auf den Kauf angerechneten Mieten eine niedrigere Finanzierungssumme nötig. Dadurch spart er im Vergleich zu regulären Immobilienkrediten Zinsen und kann das Darlehen innerhalb einer kürzeren Laufzeit zurückzahlen.

Welche Nachteile hat der Mietkauf?

Höhere Kosten	Mieten mit Kaufoption ist im Vergleich zu einer Immobilienfinanzierung auf lange Sicht betrachtet mit deutlich höheren Kosten verbunden. Meist rechnen die Verkäufer die gezahlten Mieten nicht in voller Höhe auf den Kaufpreis an und/oder setzen diese zusätzlich höher an als reguläre Mieten. Hier gilt es, vor dem Abschluss des Vertrags genau zu kalkulieren.
Hohe monatliche Ausgaben	Neben den monatlichen Raten müssen Käufer zusätzlich Rücklagen bilden, um nach Ablauf der Mietphase Eigenkapital vorweisen zu können.
Kostenbeteiligungen	Die meisten Verkäufer beteiligen Mietkäufer deutlich höher an Sanierungs- und Modernisierungskosten als reguläre Mieter. Aus rechtlicher Sicht befindet sich das Objekt im wirtschaftlichen Eigentum des Käufers, wodurch die Kostenbeteiligung in der Regel rechtens ist.
Wenig Marktaufkommen	Nicht jede Immobilie ist für die Miete mit anschließender Kaufoption vorgesehen. Für Interessenten besteht daher eine deutlich geringere Auswahl an Eigenheimen und Wohnungen, als für Objekte zum direkten Kauf.
Keine Fördermittel	Der Staat unterstützt vor allem junge Familie beim Bau ihres Eigenheims. Für den Mietkauf sind jedoch keine Fördermittel vorgesehen, lediglich die Modernisierung der gekauften Immobilie lässt sich unter Umständen mit staatlichen Mitteln realisieren.
Insolvenz des Verkäufers	Meldet der Vermieter während der Laufzeit Insolvenz an, verliert der Bewohner sein bisher einbezahltes Geld. Um sich gegen dieses Risiko bestmöglich zu schützen, sollte der Vertrag entsprechende Regelungen beinhalten.
Zahlungsschwierigkeiten des Käufers	Kann der Käufer den vertraglich festgelegten Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, hat er in der Regel kein Anrecht auf die Rückzahlung seiner bisherigen Mieten. Er verliert dadurch sowohl die Immobilie wie auch die aufgewendeten Raten.

Fazit

Der Mietkauf ist unterm Strich meist teurer als ein direkter Kauf einer Immobilie. Weil kein Eigenkapital für den „Kauf“ benötigt wird und die Anforderungen an Mietkäufer geringer sind als bei der Aufnahme für Immobilienkredite, ist die Variante für junge Familien, einkommensschwächere Personen oder Selbstständige aber unter Umständen eine Option.

Welche rechtlichen Grundlagen gelten beim Mietkauf?

Für diese alternative Finanzierungsform gelten sowohl das Mietrecht als auch das Kaufrecht. Da der Interessent zuerst als Mieter in der Wohnung eingetragen ist, gelten für beide Parteien während diesem Zeitraum die gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts. Anschließend greifen aufgrund des Kaufvertrages die Vorgaben des Kaufrechts. Wichtig ist jedoch, dass sowohl Miet- wie auch Kaufrecht notariell beurkundet sein müssen.

Der Unterschied zwischen juristischem und wirtschaftlichem Eigentum

Mietkäufer sollten vor Vertragsabschluss beachten, dass sie erst mit Zahlung der letzten Rate Eigentümer der Immobilie sind. Das juristische Eigentum liegt also erst dann vor, wenn der Käufer offiziell im Grundbuch eingetragen wurde.

Mit Unterzeichnung des Mietvertrages erwirbt der Käufer lediglich das wirtschaftliche Eigentum an dem Objekt. Dadurch ist er in der Pflicht, für Kosten der Verwaltung und Instandhaltung aufzukommen, obwohl er juristisch betrachtet nicht über die Immobilie verfügt. Der Vermieter darf den Bewohner also während der Mietphase an sämtlichen Kosten für etwaige Reparaturen und Sanierungen beteiligen.

Tipp

Mietkaufinteressenten sollten sich vor der Vertragsunterzeichnung eingehend von einem Notar oder Anwalt beraten lassen. Auch ein Gutachter kann dabei behilflich sein, Mängel im Voraus aufzudecken, um sich als Käufer vertraglich von einer Kostenbeteiligung befreien zu lassen.

Wie wird der Mietkauf finanziert?

Bei dieser besonderen Immobilienfinanzierung kommt der Käufer in Form von Monatsmieten für die Abzahlung der Immobilie auf. Der Verkäufer gewährt ihm damit indirekt ein Darlehen, bei dem die Mietzahlung als eine Art Kreditrate angesehen werden kann.

Bereits bei Vertragsabschluss sollte klar definiert sein, wie hoch die monatlichen Zahlungen sind und welcher Anteil auf den Kaufpreis angerechnet wird. Zudem sollten die Parteien festhalten, wie lange die Mietphase läuft und ob das Objekt nach Ablauf der Vertragslaufzeit abbezahlt ist. Ist dies nicht der Fall, bleibt für den Verkäufer eine Restschuld offen. Ein Beispiel:

Die monatliche Kaltmiete beträgt 1.200 Euro, wovon 900 Euro auf den Kaufpreis angerechnet werden.
Der Kaufpreis des Objekts beträgt 250.000 Euro, der Mietkäufer leistet eine Anzahlung von 20 Prozent.
Beide Parteien vereinbaren eine Laufzeit von zehn Jahren.

Nach Ablauf der Laufzeit hat der Käufer 144.000 Euro in seine Immobilie investiert, wovon 108.000 auf den Kaufpreis angerechnet werden. Zusätzlich leistete er eine Anzahlung von 50.000 Euro. Seine Restschuld beträgt nach zehn Jahren 92.000 Euro.

Kann ein Mietkaufinteressent bereits ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent vorweisen, ist für ihn ein klassischer Immobilienkredit in den meisten Fällen deutlich günstiger.