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Wer eine Immobilie finanzieren möchte, durchläuft mit einem Bausparvertrag verschiedene Phasen. In der ersten Phase werden regelmäßige Einzahlungen vorgenommen, um Guthaben anzusparen. Der Bausparvertrag wird zuteilungsreif, wenn der Mindestsparbetrag sowie die notwendige Bewertungszahl erreicht wurden. Erst in dieser Zuteilungsphase bzw. Darlehensphase kann der Bausparer das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Welche Möglichkeiten ein Bausparvertrag bei der Immobilienfinanzierung bietet, erfahren Bausparer in diesem Beitrag.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Bausparvertrag gliedert sich in die Phasen Ansparung, Zuteilung und Darlehen.
- Diese Finanzierungsmöglichkeit bedarf aufgrund der Ansparphase einer längerfristigen Planung.
- Der Bausparer kann erst dann auf das Darlehen zugreifen, wenn er einen bestimmten Betrag angespart hat.
Was ist ein Bausparvertrag?
Bei einem Bausparvertrag handelt es sich um eine schriftliche Vereinbarung zwischen einem Anleger (dem Sparer) und einer Bausparkasse. Der Sparer zahlt regelmäßig Geld in den Bausparvertrag ein und erhält Zinsen. Das Vermögen wird in der Regel für eine Immobilienfinanzierung gespart. Ziel ist, am Ende der Ansparphase ein günstiges Immobiliendarlehen abzurufen. Bausparer profitieren von staatlichen Wohnungsbauprämien und gegebenenfalls von vermögenswirksamen Leistungen.
Ein Bausparvertrag beinhaltet einen festgelegten Zinssatz, eine festgesetzte Bausparsumme sowie eine Mindestvertragsdauer, bis zu der der Anleger ansparen muss. Anschließend kann die fehlende Restsumme in Form eines Bauspardarlehens in Anspruch genommen werden. Dieser zinsverbilligte Kredit wird dem Bausparer eingeräumt, sobald er die vereinbarten Konditionen des Bausparvertrages erfüllt hat.
Ein Bausparvertrag bietet Anlegern zahlreiche Vorteile. Sie profitieren von zinsgünstigen Krediten, einer Wohnungsbauprämie und vermögenswirksamen Leistungen. Der angesparte Betrag setzt sich also aus mehreren Komponenten zusammen. Die Mindestsparzeit bei derartigen Verträgen liegt zumeist bei 12 bis 80 Monaten zwischen Vertragsabschluss und frühestem Zuteilungstermin.
Was ist ein Bauspardarlehen?
Ein Bauspardarlehen ist der Kredit einer Bausparkasse, den der Bausparer erhält, sobald er bestimmte Voraussetzungen erfüllt hat. Zunächst muss er den zuvor festgelegten Mindestbetrag ansparen. Außerdem muss der Bausparvertrag die Bewertungszahl erreicht haben, die für die Zuteilung notwendig ist.
- Das Bauspardarlehen ist ein besonders zinsgünstiges Darlehen. Der Zinssatz ist für die gesamte Darlehenslaufzeit unabhängig vom Kapitalmarkt festgeschrieben. Auch Sondertilgungen sind bei dem Kredit teilweise möglich.
- Das Bauspardarlehen darf lediglich für wohnwirtschaftliche Maßnahmen genutzt werden. Der Bausparer zahlt in den meisten Bauspartarifen eine monatliche Rücksparsumme in gleicher Höhe, um das Darlehen einschließlich Zinsen zu tilgen.
- Das Bauspardarlehen ist ein unkündbares Tilgungsdarlehen. Die Höhe des Kredits liegt bei der Differenz zwischen der vereinbarten Bausparsumme und dem Bausparguthaben, welches bis zur Zuteilung vom Bausparer angesammelt wurde.
In der Regel müssen Bauspardarlehen durch Grundpfandrechte an einer Immobilie oder einem Grundstück gesichert werden. Das Bauspardarlehen darf zumeist nicht höher als 80 Prozent des Beleihungswertes des Pfandobjektes ausfallen, sodass Käufer etwa 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital aufbringen sollten. Es ist jedoch bei einigen Banken auch möglich, selbstgenutztes Wohneigentum bis zu 100 Prozent zu finanzieren. Die Bausparkasse kann für die Gewährung des Kredits außerdem voraussetzen, dass eine Gebäudeversicherung vorliegt.
Was ist ein Riester-Bausparvertrag?
Ein Riester-Bausparvertrag unterscheidet sich aufgrund der speziellen Zertifizierung von einem klassischen Bausparvertrag. Der hierbei förderfähige Betrag für die Sparleistung sowie später in der Darlehensphase für die Tilgungsleistung beläuft sich jährlich auf maximal 2.100 Euro.
- Das angesparte Guthaben darf nur dann entnommen werden, wenn es zur Entschuldung, zum Kauf oder zum Bau einer von dem Sparer selbst genutzten Wohnimmobilie verwendet wird. Das Bauspardarlehen wird nur unter der Voraussetzung gefördert, dass es zur Umschuldung einer entsprechenden Finanzierung oder zur Tilgung einer selbstgenutzten Wohnimmobilie verwendet wird. Das Riester-Bauspardarlehen ist auf jeden Fall bis spätestens zum vollendeten 68. Lebensjahr zu tilgen.
- Eine andere Möglichkeit besteht darin, den Riester-Bausparvertrag ausschließlich dafür zu nutzen, für das Alter finanziell vorzusorgen. Dies kann der Fall sein, wenn der Vertrag zur Zinssicherung abgeschlossen wurde, der Immobilienwunsch aber noch nicht konkret ist. Wie bei jedem Riestervertrag folgt auf die Ansparphase die Auszahlungs- bzw. Rentenbezugsphase. Der Anbieter wird je nach Vertrag dann entweder einen Auszahlplan mit einer restlichen Verrentung ab dem 85. Lebensjahr oder eine Rentenversicherung mit einer sofort beginnenden lebenslangen Rentenzahlung abschließen.
Ein Riester-Bausparvertrag kann sich vor allem für Sparer, die ihren Wunsch nach einer Immobilie in den kommenden drei bis zehn Jahren umsetzen möchten, lohnen. Das Bausparen lohnt sich insbesondere dann, wenn die Bausparer zusätzliche staatliche Förderungen in Form einer Wohnungsbauprämie und/oder eine Arbeitnehmersparzulage in Anspruch nehmen können.
Welche verschiedenen Bausparverträge gibt es?
Bausparkassen bieten unterschiedliche Tarife an, die sich insbesondere in Bezug auf ihre Laufzeit und ihre Tarife unterscheiden. Vor dem Abschluss eines Bausparvertrags sollten Sparer Angebote unterschiedlicher Bausparkassen miteinander vergleichen.
1. Bausparvertrag mit Standardtarif
Die Laufzeit liegt hier zumeist zwischen 18 und 20 Jahren – davon zirka sieben bis zehn Jahre Ansparzeit.
2. Bausparvertrag mit Schnellspartarif
Der Bausparbetrag setzt sich aus 50 Prozent Darlehen und 50 Prozent Guthaben zusammen. Im Vergleich zum Standardtarif sind die Spar- und Tilgungszeiten viel kürzer. Die monatliche Belastung ist jedoch höher.
3. Bausparvertrag mit Langzeittarif
Der Langzeittarif zeichnet sich vor allem durch einen hohen Guthabenzins aus. Während die Ansparzeit oftmals rund elf Jahre beträgt, ist auch die Tilgungszeit zumeist länger als bei der Standardvariante.
4. Bausparvertrag mit flexiblem Tarif
Hierbei haben die Bausparer die Möglichkeit, nach Vertragsabschluss Zinshöhen, Ansparzeiten, Tilgungssummen und andere Aspekte auszuwählen. Das heißt, dass sie sich nicht schon im Vorfeld für einen festen Vertrag entscheiden müssen.
Wie wird ein Bausparvertrag abgewickelt?
Beim Bausparen handelt es sich um Zwecksparen. Ziel ist es, ein zinsgünstiges Darlehen zur wohnwirtschaftlichen Verwendung zu bekommen. Hierzu schließt eine Privatperson einen Bausparvertrag mit der Bausparkasse ab. Bausparverträge sind eine Kombination aus Sparvertrag und zinsgünstigem Darlehen. Ein Bausparvertrag lässt sich deshalb in mehrere Phasen einteilen:
Die Sparphase beim Bausparvertrag
Der Bausparbetrag ist die zentrale Größe eines Bausparvertrages. Dieser setzt sich aus dem vom Sparer zu erbringenden Guthaben sowie dem bei Zuteilung zu gewährenden Kredit zusammen. Auf Basis des Bausparbetrages werden die Abschlussgebühr, die regelmäßige Sparleistung sowie der notwendige Tilgungsbeitrag für das Darlehen berechnet.
In der Sparphase erbringt der Sparer zunächst die zuvor festgelegte Sparleistung bis zu einem bestimmten Prozentsatz des Bausparvertrages. Bei klassischen Bausparverträgen sind dies zumeist 40 bis 50 Prozent des Bausparbetrags. In den meisten Fällen ist die regelmäßige Sparleistung auch veränderbar. So können mit Zustimmung der Sparkasse außerdem einmalige höhere Beiträge gezahlt werden. Der Sparzins für die Spareinlage steht von vornherein fest und ist nicht veränderbar.
Die Zuteilung beim Bausparvertrag
Nach einer bestimmten Zeit, zum Beispiel nach zehn Jahren, ist ein Bausparvertrag zuteilungsreif. Das heißt, dass ab diesem Zeitpunkt das Darlehen für die Baufinanzierung in Anspruch genommen werden kann.
Bei der Zuteilung eines Vertrages ist es aber nicht zwingend notwendig, sich unbedingt für das Darlehen zu entscheiden. Der Bausparer kann zum Beispiel auch nur die Auszahlung des Bausparguthabens beantragen. Der Vertrag endet damit.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, nach der Zuteilung weiter zu sparen. Damit verringert sich im Laufe der Zeit zwar der Darlehensanspruch. Gleichzeitig wird das Guthaben aber weiterhin verzinst. Vor allem bei gut verzinsten Altverträgen ist dies für Bausparer eine attraktive Möglichkeit. Allerdings hat die Bausparkasse zehn Jahre nach der Zuteilung ein Kündigungsrecht.
Das Bauspardarlehen erhalten
In der letzten Phase kann sich der Bausparer auf Wunsch also das Bauspardarlehen auszahlen lassen. Der bereitgestellte Kredit wird in der Darlehensphase zu einem schon bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegten Zinssatz verzinst. In der Regel liegt dieser um 1,0 bis 2,5 Prozent über dem Sparzins.
Die für das Bauspardarlehen zu entrichtende monatliche Rate (Tilgungsbeitrag) besteht aus Zins und Tilgung und wird als Promillesatz des Bausparbetrags vereinbart. Die sich hieraus ergebende Annuität ist für gewöhnlich höher als bei klassischen Annuitätendarlehen. Deshalb werden Bauspardarlehen je nach Bauspartarif in Zeiträumen zwischen acht und 18 Jahren getilgt.
Bausparvertrag berechnen
Wer im Vorfeld seinen Bausparvertrag berechnen möchte, kann hierfür einen Online-Bausparrechner nutzen, den viele Bausparkassen auf ihren Seiten bereitstellen. Neben der Bausparsumme ist dabei unter anderem die Ansparzeit anzugeben.
Sehen wir uns eine beispielhafte Rechnung an:
- Bausparbetrag: 100.000 Euro
- Ansparzeit: 10 Jahre
- Notwendiges Sparguthaben zur Zuteilung: 50.000 Euro
- Darlehenszinsen: 1,5 %
- Guthabenzinsen: 0,25 %
Der Bausparer zahlt zunächst regelmäßig Geld ein, bis er 50.000 Euro angespart hat. Die Sparrate beläuft sich auf monatlich etwa 420 Euro, um den Betrag innerhalb von zehn Jahren zu erreichen. Dann erhält der Sparer das Sparguthaben zurück sowie zusätzlich ein Darlehen in Höhe von zirka 50.000 Euro. Letzteres muss er fortan tilgen. Dafür zahlt er die monatliche Rate, die sich aus Zinszahlung und Tilgungssatz zusammensetzt.
Wie lässt sich die Bewertungszahl beim Bausparvertrag berechnen?
Durch die Bewertungszahl eines Bausparvertrags ergibt sich die Reihenfolge der Zuteilung des Vertrags. Die Bewertungszahl für Bausparverträge setzt sich aus verschiedenen Kriterien zusammen. Zu diesen gehören:
- Sparbeitrag
- Laufzeit
- Zinsen
- Saldierung
Der Bausparer kann die Bewertungszahl nicht direkt beeinflussen. Das bedeutet, dass sich der Zeitpunkt für die Zuteilung eines Bausparvertrages nicht zu 100 Prozent voraussagen lässt. Die meisten Kreditinstitute berechnen Bewertungszahlen individuell monatlich, was für den Bausparer eine hohe Sicherheit bedeutet.
Welche Zinsen gibt es beim Bausparvertrag?
Ein Bauherr, der mit seinem Bausparvertrag alle Phasen durchläuft, ist zunächst Sparer und anschließend Darlehensnehmer. Der Vertrag bietet im Idealfall also zu Beginn erhöhte Guthabenzinsen und später niedrige Darlehenszinsen.
Guthabenzinsen beim Bausparvertrag
Der Bausparer erhält in der Ansparphase für seinen Bausparvertrag Zinsen auf sein angespartes Geld. Die Guthabenzinsen werden dem Bausparkonto für gewöhnlich regelmäßig gutgeschrieben. Wer den Bausparvertrag als Sparanlage nutzen möchte, sollte den Fokus bei der Tarifsuche auf die Guthabenzinsen legen.
Darlehenszinsen beim Bauspardarlehen
Für die Vergabe eines Darlehens fallen Zinsen an. Wer einen Bausparvertrag abschließen möchte, sollte bei der Auswahl nach Möglichkeit auf günstige Darlehenszinsen achten. Vor allem in Niedrigzinsphasen kann es lohnenswert sein, einen Bausparvertrag abzuschließen und sich damit günstige Zinsen zu sichern.
Kann ein Bausparvertrag von der Steuer abgesetzt werden?
Was viele Verbraucher nicht wissen, ist, dass sie Einzahlungen auf Bausparverträge steuerlich absetzen können. Allerdings muss es sich hierbei um einen Riester-Bausparvertrag handeln. Dementsprechend muss der Bausparer riesterförderberechtigt sein. Dieser sogenannte Wohn-Riester-Vertrag ist für den Erwerb von Wohneigentum vorgesehen und mit einer Altersvorsorge gleichzusetzen. Die Einzahlungen in den Bausparvertrag werden in der Steuererklärung als Sonderausgaben festgehalten.
Pro Kalenderjahr können bis zu 2.100 Euro als Sonderausgaben für den Bausparvertrag in der Steuererklärung abgesetzt werden. Auch die Riester-Zulagen finden Berücksichtigung. Das Finanzamt prüft in diesem Fall, welche Förderung höher ist: die Steuer-Vergünstigung hinsichtlich des Sonderausgabenabzugs oder die Zulagen. Wenn die steuerliche Ersparnis höher ist als die Zulagen, ergibt sich für den Sparer ein weiterer Steuervorteil.
Übrigens: Der Bausparvertrag wird nicht in die SCHUFA-Auskunft eingetragen. Allerdings verlangen viele Anbieter vor dem Abschluss des Vertrages eine SCHUFA-Auskunft, um sicherzugehen, dass der Antragsteller über eine gute Bonität verfügt.
Welcher ist der passende Bausparvertrag?
Die Tarife der Bausparkassen können sich stark voneinander unterscheiden. Deshalb ist es wichtig, nicht nur auf den Darlehenszins, sondern ebenso auf die Guthabenverzinsung sowie die weiteren Vertragsdaten zu achten. Dennoch gestaltet sich die Suche nach einem passenden Tarif oftmals schwierig. Das liegt an den unterschiedlichen Zinsen sowie den erwarteten Spar- und Tilgungszeiträumen. So können Angebote mit höheren Darlehenszinsen durchaus auch die bessere Wahl sein, weil hier etwa die Zeit bis zur Zuteilung des Bauspardarlehens kürzer ist, als bei anderen Tarifen. Deshalb empfiehlt sich grundsätzlich ein Vergleich der Verträge und Anbieter.
Bausparvertrag auflösen
Die Kündigung des Bausparvertrages ist sowohl vonseiten des Bausparers, als auch der Bausparkasse möglich. Wann ein Verbraucher seinen Bausparvertrag kündigen darf, welche Kosten auf ihn zukommen und wann der Vertrag durch die Bausparkasse aufgelöst werden kann, betrachten wir nachfolgend.
Wann kann ich meinen Bausparvertrag kündigen?
Grundsätzlich kann ein Sparer jederzeit seinen Bausparvertrag auflösen. Beim Bausparvertrag gibt es kein festgelegtes Vertragsende. Der Verbraucher kann den Bausparvertrag mit einer drei- bis sechsmonatigen Kündigungsfrist oder einer Kündigung zum Ende eines Quartals also jederzeit auflösen. Sparer, die ihren Bausparvertrag kündigen, haben keinen Anspruch mehr auf das vertraglich vereinbarte zinsgünstige Darlehen.
Für das Kündigen des Bausparvertrages ist jedoch nicht die Kündigungsfrist entscheidend, sondern der Kündigungszeitpunkt. Diesbezüglich stellt sich folgende Frage: Will der Sparer den Bausparvertrag in der Ansparphase oder in der Darlehensphase kündigen? Je nach Bausparphase können dem Verbraucher unterschiedliche Einbußen und Kosten entstehen, die er vor dem Auflösen des Bausparvertrages abwägen sollte. So können in der Ansparphase staatliche Prämien und Bonuszinsen entfallen. In der Darlehensphase können Verbraucher den Vertrag auf eine günstigere Finanzierung umschulden oder das Darlehen direkt abbezahlen. In letzterem Fall wird häufig noch eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung erhoben.
Wann wird ein Bausparvertrag ausgezahlt?
Theoretisch können sich Bausparer ihren Bausparvertrag jederzeit auszahlen lassen. Dabei sollten sie jedoch wissen, mit welchem Verlust sie bei der Auszahlung rechnen müssen und wie schnell sie über den Geldbetrag verfügen können. Beides richtet sich danach, in welcher Phase des Bausparvertrages sie sich gerade befinden. Ist dieser noch in der Anzahlungsphase, muss der Vertrag zunächst gekündigt werden. Erst nach der Kündigungsfrist kann der Sparer über das Ersparte verfügen.
In einigen Fällen zahlen die Bausparkassen den Betrag auch schneller aus. Hier muss der Sparer aber mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Dabei ist etwa ein Prozent des vereinbarten Bausparbetrages für jeden Monat, den die Bausparkasse den Sparer früher aus dem Vertrag lässt, üblich. Natürlich hat der Verbraucher anschließend keinen Anspruch mehr auf das Bauspardarlehen, um mit dem Bausparvertrag eine Baufinanzierung zu umzusetzen. Ferner ist der Bausparbetrag immer vollständig zu kündigen. Es ist nicht möglich, kleinere Beträge zu entnehmen.
Sollte der Bausparvertrag schon zuteilungsreif rein, so entstehen dem Sparer keine weiteren Kosten für die Auszahlung des Bausparbetrages. Das Guthaben wird einschließlich Zinsen an den Verbraucher überwiesen. Dieser kann nun entscheiden, ob er das Bauspardarlehen nutzen möchte oder nicht. Er kann darauf verzichten und das Bausparguthaben auch für andere Zwecke einsetzen.
Den passenden Bausparvertrag im Vergleich finden
Bei der Wahl für einen Bausparvertrag sind die Zinsen besonders wichtig. Welcher Bauspartarif bietet die günstigsten Darlehenszinsen? Bei welcher Bausparkasse erhalten Bauherren hohe Guthabenzinsen? Wo sind die Kosten des Bausparvertrages besonders niedrig? Die Tarife der Anbieter unterscheiden sich in vielen Punkten. Mit einem Bausparvertrag-Vergleich können die Leistungen und Konditionen online verglichen werden. So findet jeder für sich das beste Angebot.
Fazit: Mit einem Vergleich zum passenden Bausparvertrag
In Deutschland sind Bausparverträge weit verbreitet. Die Bundesbank zählte Anfang 2019 rund 27 Millionen Verträge. Das heißt jedoch nicht, dass er für jeden Verbraucher geeignet ist. Wann ist ein Bausparvertrag sinnvoll? Gerade in Niedrigzinsphasen, in denen ein Anstieg des Zinsniveaus zu erwarten ist, ist ein Bausparvertrag sinnvoll. So können sich Sparer niedrige Darlehenszinsen sichern. In Hochzinsphasen dagegen sind Bausparverträge weniger lohnenswert, da sich bis zur Darlehensphase günstigere Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung bieten können.
Sie müssen sich im Vorfeld entscheiden, ob ein Bausparplan für Ihr Vorhaben eine gute Lösung ist. Ein Vergleich der Bausparvertrag-Anbieter lohnt sich.