Der feste Zinssatz, der für einen bestimmten Zeitraum beim Kreditabschluss vereinbart wurde, wird als „Sollzins“ bezeichnet. Die Sollzinsbindung kann dabei mehrere Jahre betragen und eine hohe Planungssicherheit schaffen. Sowohl der Kreditnehmer als auch der Kreditgeber profitieren von dem festen Zinssatz, der unabhängig von jeglichen Kursschwankungen während des festgelegten Zeitraums bestehen bleibt.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Die Sollzinsbindung meint die Zinsbindungsfrist, in der ein fester Zinssatz für ein Darlehen gezahlt wird.
- Die Zinsbindungsfrist vermeidet starke Kursschwankungen, wovon sowohl der Kreditnehmer als auch der Kreditgeber profitieren.
- Die Zinsen für das Immobiliendarlehen werden bei Vertragsabschluss festgelegt. Durch die Sollzinsbindung wird die Planungssicherheit ermöglicht.
Was ist die Sollzinsbindung?
Die Sollzinsbindung umschreibt den Zeitraum, währenddessen die vereinbarten Zinsen eines Immobiliendarlehens gleich bleiben. Es handelt sich also um Festzinsen, die in ihrer Höhe nicht variieren, unabhängig davon, wie der Leitzins der Europäischen Zentralbank sich entwickelt. Die Frist der Zinsbindung kann je nach Darlehen, abhängig von den individuellen Voraussetzungen des Kreditnehmers, flexibel festgelegt werden. So gibt es kurze Fristen und lange Fristen, die sich je nach Situation mal mehr und mal weniger auszahlen.
Wie wird der Sollzinssatz festgelegt?
Der Sollzinssatz wird bereits bei Vertragsabschluss über den Kredit festgelegt. Es muss diesbezüglich eine Einigung zwischen dem Geldgeber und dem Kreditnehmer erfolgen. Meistens orientiert er sich am Leitzins der EZB und an den Informationen über die Bonität des Kreditnehmers.
Zunächst stellt der Kreditnehmer eine Kreditanfrage an die Bank. Diese erstellt anhand der vorhandenen Daten und Sicherheiten wie Eigenkapital und Bonität ein konkretes Kreditangebot. Wird dieses vom Kreditnehmer akzeptiert, geht es an die Vereinbarung der Zinsbindungsfrist. Ob diese für einige Jahre oder sogar Jahrzehnte auf ein und demselben Niveau bleibt und wie hoch die Zinsen ausfallen, wird konkret festgelegt und im Vertrag berücksichtigt.
Welche Vorteile hat die Zinsbindung für den Kreditnehmer und den Kreditgeber?
Kredite mit variablem Zinssatz haben das Problem, dass sie starken Kursschwankungen unterliegen können. So ist es bei Darlehen ohne Festzinsen oder langfristige Zinsbindung immer möglich, dass die monatliche Rate für den Kreditnehmer (zu) hoch wird. Auch kann die Bank durch stark sinkende Zinsen benachteiligt werden, indem die Gewinne sinken oder sogar Verluste eingefahren werden.
Die Sollzinsbindung hingegen schützt beide Seiten vor diesem Szenario. Durch eine Zinsfestschreibung wird eine hohe Planungssicherheit für den Kreditnehmer gewährt, der sich vor finanziellen Risiken und zu hohen Monatsraten schützt. Gleichzeitig profitiert die Bank von einem sicheren „Einkommen“ in Form der Festzinsen.
Welche Möglichkeiten der Sollzinsbindung gibt es?
Es gibt kurze und lange Sollzinsbindungen. Feste Zinsen sind meist bei Immobiliendarlehen wichtig, da diese über einen langen Zeitraum bestehen bleiben. Die Sollzinsbindung muss nicht über den gesamten Zeitraum des laufenden Kredits bestehen bleiben. Die üblichen Laufzeiten liegen zwischen fünf und 20 Jahren. Es gibt aber auch Zinsfestschreibungen, die 30 oder mehr Jahre betragen. Normalerweise laufen die Festzinsen aus, bevor der Vertrag endet, also das Darlehen abbezahlt wurde.
Wann empfiehlt sich die kurze Sollzinsbindung?
Die kurze Sollzinsbindung empfiehlt sich, wenn das aktuelle Zinsniveau sehr hoch ist und somit für den Kreditnehmer langfristig eine finanzielle Belastung darstellt. Nach Ablauf der kurzen Zinsbindungsfrist ist dann vielleicht ein Immobiliendarlehen mit attraktiveren Zinsen möglich. Auch bei der berechtigten Erwartung, dass das Zinsniveau bald fallen wird, sollte die Zinsbindung nur möglichst kurz gewählt werden. In diesem Fall eignen sich Fristen zwischen fünf und zehn Jahren.
Tipp: Kurze Zinsbindungsfrist auch bei niedrigen Zinsen manchmal attraktiv
Auch bei niedrigen Zinsen kann sich eine kurze Sollzinsbindung auszahlen, nämlich, wenn zu erwarten ist, dass der Kredit während dieser Laufzeit vollständig abbezahlt wird. Zeichnet sich also schon bei der Kreditvereinbarung ab, dass der Kreditnehmer zahlreiche, hohe Tilgungen vornehmen kann, ist eine kurze Sollzinsbindung sinnvoll, da vor deren Ablauf sonst keine Kündigung ohne hohe Gebühren möglich wäre. Das kommt etwa in Frage, wenn im Laufe der Zeit ein Festgeldkonto ausläuft oder ein Bausparvertrag ausgezahlt wird.
Wann empfiehlt sich die lange Sollzinsbindung?
Bei einem niedrigen Zinsniveau und ohne die Voraussicht, dass der Kredit schnell abbezahlt werden kann, sollten besser lange Zinsbindungen gewählt werden, um sich den günstigen Zinssatz zu sichern. Eine Baufinanzierung mit 30 Jahren Zinsbindung oder mehr kann auch für junge Familien und Personen, die nur einen geringen, finanziellen Spielraum haben, lohnenswert sein. Immerhin ist die monatliche Belastung dann geringer als bei kurzfristigen Darlehen. Allerdings sollte auf mögliche Aufschläge geachtet werden, die die Bank bei einem besonders niedrigen Zinsniveau mit Aussicht auf einen baldigen Anstieg erhebt. Dann gilt oftmals die Faustregel: Je länger die Zinsfestschreibung, desto höher der Zinssatz. Denn auch die Banken wissen um den voraussichtlich steigenden Zinssatz und lassen sich Verluste durch eine vorher vereinbarte, lange Sollzinsbindung durch Aufschläge bezahlen.
Was muss bei vorzeitiger Kündigung beachtet werden?
Lange Laufzeiten bergen das Risiko, dass eine vorzeitige Kündigung dringend gewünscht wird. Dann nämlich, wenn das Zinsniveau wider Erwarten drastisch gesunken ist. Allerdings sichern sich Banken gegen dieses Szenario durch eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung ab. Diese umschreibt Gebühren, die für eine vorzeitige Kündigung von Krediten anfallen. Denn durch die frühere Tilgung entgehen den Banken Zinserträge, die sie durch den Aufschlag ausgleichen.
Tipp: Nach zehn Jahren Kündigung möglich
Bei besonders langer Zinsbindung und einer Verbesserung des Zinsniveaus in diesem Zeitraum gibt es ein Sonderkündigungsrecht: Nach zehn Jahren darf der Ratenkredit kostenlos – also ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung – gekündigt werden. Gemäß § 489 BGB ist das für den Kreditnehmer möglich, unabhängig davon, ob der Kredit nach der Kündigung komplett oder teilweise abgelöst wird.
Vor- und Nachteile der Sollzinsbindung
| Vorteile der Sollzinsbindung | Nachteile der Sollzinsbindung |
|---|---|
| Sichere Planung auf beiden Seiten | Während Sollzinsbindung keine Kündigung möglich (oder nur zu hohen Gebühren) |
| Keine Kursschwankungen, die die Haushaltskasse des Kreditnehmers strapazieren | Risiko, dass die Zinsen nach Abschluss des Kreditvertrags sinken, bleibt für den Kreditnehmer |
| Kein Risiko für Verluste auf Seiten des Kreditgebers | |
| Nach Ablauf kann zwischen Weiterführung des Kredits zu neuen Konditionen oder Umschuldung entschieden werden | |
| Lange Laufzeiten haben den „Joker“, dass sie nach zehn Jahren gekündigt werden können |
Die Zinsbindung läuft aus: Muss ich kündigen?
Wenn die Sollzinsbindung ausläuft, ist vor allem bei langen Laufzeiten meist noch eine Restschuld übrig. Der Kreditvertrag bleibt dann bestehen – entweder zu einem variablen Zinssatz oder zu geänderten Konditionen, welche die Bank dem Kreditnehmer noch vor Ende der Zinsbindungsfrist mitteilen muss.
Es können neue Festzinsen berechnet oder aber der Vertrag mit der aktuellen Verzinsung verlängert werden. Letzteres ist aber nur dann ratsam, wenn der dann aktuelle Zins auf demselben Niveau liegt wie der Zinssatz bei Vertragsabschluss. Andernfalls ergeben sich Nachteile für den Kreditnehmer (falls der Zins seitdem gesunken ist) oder die Bank (falls der Zins seitdem gestiegen ist).
- Alternative: Darlehen nach Zinsbindung ablösen
Die Restschuld des Immobiliendarlehens kann aber auch auf einen Schlag getilgt oder umgeschuldet werden. Das ist nach Ablauf der Sollzinsbindung flexibel und ohne die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Bei der Umschuldung handelt es sich um die Übertragung des Kredits auf einen anderen, der meist aufgrund seiner besseren Konditionen gewählt wird. In der Regel erfolgt die Umschuldung bei einer anderen Bank als das ursprüngliche Darlehen. Schon beim Abschluss des eigentlichen Baudarlehens informieren sich viele Kreditnehmer über eine geeignete Anschlussfinanzierung, die dann in Frage kommt, wenn die Zinsbindung beim Darlehen ausläuft.
Exkurs: Das Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung nach der Sollzinsbindung
Eine Anschlussfinanzierung kann sogar im Vorfeld schon abgeschlossen werden – dann handelt es sich um das so genannte Forward-Darlehen. Dieses empfiehlt sich aber nur, wenn schon klar oder zu erwarten ist, dass die Zinsen bis zum Vertragsbeginn weiter ansteigen. Einmal abgeschlossen, ist der Kreditnehmer an das Forward-Darlehen gebunden, auch, wenn bis zum Vertragsbeginn die Zinsen sinken sollten.
Wie wird die Sollzinsbindung berechnet?
Die Höhe des Sollzinssatzes wird nicht einfach so festgelegt. Vielmehr orientiert sie sich an dem allgemeinen Leitzinssatz, der von der Europäischen Zentralbank bestimmt wird. Der eigentliche Leitzinssatz kann allerdings nicht als Zinshöhe des Baudarlehens gewertet werden, da Aufschläge von einem bis zwei Prozent durch die Bank normal sind.
Weiterhin hängt die Zinsfestschreibung von individuellen Konditionen ab. Dazu gehören:
- die Bonität des Kreditnehmers
- das Einkommen / Arbeitsverhältnis des Kreditnehmers
- die bestehenden Sicherheiten (Eigenkapital, Bürgschaften, etc.)
- die Höhe des Darlehens
So sind Festzinsen beim Baudarlehen für Kreditnehmer mit guter Bonität, festem Arbeitseinkommen und hohen Sicherheiten meist deutlich attraktiver als bei anderen Antragstellern.
Tipp: Angebote für Kredite einholen, vergleichen und sinnvoll wählen
Die Sollzinsbindung kann von Kredit zu Kredit stark variieren. Daher empfiehlt es sich, für Festzinsen beim Baudarlehen verschiedene Angebote einzuholen. Eine bequeme Möglichkeit für den Kreditvergleich – auch mit Hinblick auf die mögliche Sollzinsbindung – bietet OFINA.de. Der große Vorteil ist die SCHUFA-neutrale Anfrage, die einen Vergleich ganz ohne Eintragung bei der Schufa möglich macht.
Anschließend können die in Frage kommenden Angebote übersichtlich aufgelistet und verglichen werden. So fällt es Kreditnehmern leichter, eine auf sie zugeschnittene Variante zu wählen.
Wichtig
Der eigentliche Zinssatz kann letztlich noch einmal von den gelisteten Daten abweichen, da er von individuellen Voraussetzungen abhängt. Das sollte beim neutralen Kreditvergleich beachtet werden.
Fazit: Sollzinsbindung individuell festlegen
Eine pauschalisierte Aussage über die geeignete Länge der Sollzinsbindung lässt sich nicht treffen. Es kommt immer auf die Ausgangsbedingungen wie das Zinsniveau und die finanziellen Mittel des Kreditnehmers an. Ein Kreditvergleich – auch in Hinblick auf die Laufzeit der Zinsbindung – kann sich in diesem Fall lohnen.
