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Kommt es beim finanzierten Hausbau zu Verzögerungen, rufen Bauherren das bereits beantragte und genehmigte Darlehen meist nicht wie geplant ab. In diesem Fall müssen Darlehensnehmer mit Bereitstellungszinsen rechnen, die an das Kreditinstitut zu zahlen sind. Banken erheben sie, um Verluste während der Abrufphase auszugleichen. Um diese Kosten möglichst gering zu halten, sollten Bauherren die Konditionen gut verhandeln. Wie sich Bereitstellungszinsen begründen und wann sie anfallen, erklärt dieser Beitrag.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Bereitstellungszinsen können durch Bauverzögerungen oder falsche Kalkulation verursacht werden.
- Sie erhöhen die Gesamtkosten eines Darlehens meist ungeplant.
- Die Höhe der Bereitstellungszinsen variiert je nach Anbieter zwischen 1,8 und 3 Prozent pro Jahr.
- Wer gut verhandelt, kann die Zusatzkosten reduzieren oder ganz vermeiden.
Was sind Bereitstellungszinsen?
Bereitstellungszinsen, auch als Bereitstellungsprovision oder Bereithaltungszinsen bezeichnet, sind eine Art Entschädigung für die Bank. Sie hält für den Darlehensnehmer den vereinbarten Betrag ab einem gewissen Zeitpunkt ständig zur Verfügung. In der Konsequenz fehlt der Bank dieses Geld für andere Geschäfte. Darüber hinaus muss sie die Summe absichern, um ihre Verpflichtungen erfüllen zu können.
Der Darlehensnehmer hingegen ruft das bereitgestellte Geld in der Bauphase erst nach und nach ab, sobald ihm die entsprechenden Rechnungen vorliegen. Für jede bereits abgerufene Summe sind fortan die vereinbarten Darlehenszinsen fällig. Erst ab hier verdient die Bank am gewährten Kredit. Mit dem noch nicht abgerufenen Betrag erzielt das Kreditinstitut noch keinen Gewinn — er steht lediglich zur Auszahlung bereit. Mit der Erhebung von Bereitstellungszinsen gleichen Banken dieses zeitweilige Verlustgeschäft aus.
Bereitstellungszinsen sind typische Posten im Rahmen der Baufinanzierung, bei der das Darlehen aufgrund seiner Zweckgebundenheit nur Stück für Stück abgerufen wird. Kommt es während der Bauphase zu Verzögerungen oder gibt es Unstimmigkeiten in der Kalkulation, zahlt der Bauherr drauf.
Wann werden Bereitstellungszinsen fällig?
Ab wann Bereitstellungszinsen gezahlt werden müssen, lässt sich dem Kreditvertrag entnehmen. Hier sind das exakte Datum und die Konditionen vermerkt.
Zeitpunkt
In der Regel liegt der Zeitpunkt in der Zukunft, da die erste Zeit nach der Darlehenszusage von den Kreditgebern als bereitstellungsfreie Zeit deklariert wird. In diesem Zeitraum steht das Darlehen ohne zusätzliche Kosten bereit.
Manche Banken setzen diesen Zeitraum mit zwei oder drei Monaten sehr niedrig an. Das meisten Banken gestehen dem Darlehensnehmer eine Zeit von sechs bis zwölf Monaten zu, um das Darlehen kostenfrei vollständig abzurufen. Bei speziellen Darlehensvereinbarungen, wie dem Forward-Darlehen, dehnen Banken die bereitstellungsfreie Zeit zusätzlich aus.
Hinweis
Mit einem Forward-Darlehenlassen sich die heutigen Darlehenszinsen schon für einen Zeitpunkt in der Zukunft sichern. Verbraucherfreundliche Anbieter von Krediten räumen in einem solchen Fall bereitstellungsfreie Zeiten von bis zu 30 Monaten oder mehr ein.
Wann die bereitstellungsfreie Zeit beginnt, hängt vom Anbieter ab. Einige rechnen ab Datum der Antragstellung, andere ab Zusage des Darlehens. Der Fortgang des Bauprojekts beeinflusst, wie lange Bereitstellungszinsen letztlich zu zahlen sind. Ein Baudarlehen ist zweckgebunden. Deshalb muss der Darlehensnehmer die abzugeltenden Baufortschritte nachweisen, bevor das Geld von der Bank fließt. Sind die Handwerker in Verzug, vergrößert sich der Zeitraum, für den Bereitstellungszinsen anfallen.
Grundlage
Bei jedem Kredit sind die Konditionen bezüglich der Bereitstellungszinsen im Vertrag festgeschrieben. Ende der bereitstellungsfreien Zeit und Höhe des Zinssatzes wurden vor Abschluss des Geschäfts vereinbart. Die Abrechnung der Zinsbeträge erfolgt bis zum vollständigen Abruf des Geldes auf den Tag genau.
Ausgangspunkt für die Berechnung ist bei privaten Baufinanzierungen nur der Darlehensteil, den der Kunde noch nicht abgerufen hat. Auf dieses bereitgehaltene Geld darf die Bank den anrechenbaren Bereitstellungszins erheben.
Hinweis
Banken können bei anderen Darlehen auch einen nicht anrechenbaren Bereitstellungszins verlangen. Die Höhe des bereits abgerufenen Darlehensteils spielt dann keine Rolle. Der Darlehensnehmer muss auf den gesamten Darlehensbetrag Bereitstellungszinsen zahlen.
Bereitstellungszinsen in der Steuerklärung angeben
Nutzen Bauherren ihre finanzierte Immobilie nicht selbst, sind Bereitstellungszinsen steuerlich absetzbar. Der Bundesfinanzhof rechnet diese Beträge zu den Herstellungskosten, die im gleichen Jahr in der Steuererklärung anzugeben sind.
Für selbstbewohnte Immobilien gilt diese Möglichkeit nicht. Sollte der Darlehensnehmer nur einen Teil seiner Immobilie selbst nutzen, muss er den entsprechenden Anteil der Bereitstellungszinsen aus den Angaben herausrechnen. Der restliche Betrag ist in der Steuererklärung als abzugsfähige Ausgabe einzutragen.
Die Höhe der Bereitstellungszinsen
Obwohl sich die Banken mit ihren effektiven Jahreszinsen auf Kredite in den letzten Jahren vielfach unterbieten, sind die Bereitstellungszinsen auf dem gleichen Niveau geblieben. In der Regel liegen die Zahlen derzeit über dem Darlehenszins. Die Höhe der Bereitstellungszinsen schwankt je nach Anbieter zwischen jährlich 1,8 Prozent und 3 Prozent. Umgelegt auf einen Monat sind das 0,15 Prozent bzw. 0,25 Prozent.
Rechenbeispiel zu Bereitstellungszinsen
Wie sich die Kosten eines Darlehens erhöhen können, verdeutlicht ein Beispiel. Die Bank hält in jedem Monat einen unterschiedlichen Betrag für den Kunden bereit. Auf Basis dieser Beträge errechnen sich die jeweiligen Bereitstellungszinsen. Die Darlehenssumme beträgt insgesamt 200.000 Euro. Der Bauherr ruft einzelne Beträge zu den angegebenen Terminen ab. Bei einem Bereitstellungszinssatz von 0,25 Prozent monatlich und einer bereitstellungsfreien Zeit (bfZ) von drei Monaten fallen folgende Kosten an.
| Datum | Abgerufener Darlehensbetrag (€) | Bereitgestellter Darlehensbetrag (€) | Bereitstellungszinsen fällig für (Tage) | Höhe Bereitstellungszinsen (€) |
|---|---|---|---|---|
| 1. Juni | 0 | 200.000 | bfZ | 0 |
| 1. Juli | 0 | 200.000 | bfZ | 0 |
| 1 August | 50.000 | 150.000 | bfZ | 0 |
| 1. September | 60.000 | 90.000 | 30 | 225 |
| 1. Oktober | 40.000 | 50.000 | 30 | 125 |
| 1. November | 30.000 | 20.000 | 15 | 25 |
| 15. November | 20.000 | 0 | 0 | 0 |
| Summen | 200.000 | 375 |
(Beispiel für den Monat November: 90.000 Euro 0,25 Prozent 15 Tage ÷ 100 30)
Der Bauherr im Rechenbeispiel hätte 375 Euro dafür zu zahlen, dass die Bank ihm die entsprechenden Darlehensbeträge für besagte Monate bereithält. Im Worst Case kann er erst nach Ablauf der bereitstellungsfreien Zeit mit dem Abruf beginnen. Dann erhöhen sich die Gesamtkosten entsprechend. Wäre mit der Bank ein Zeitraum von sechs Monaten ohne Bereitstellungszinsen vereinbart, fielen im obigen Beispiel keinerlei Zusatzkosten an.
Tipp
Schon bei Sichtung der Konditionen sollten sich Bauherren nicht nur auf die Höhe der festgelegten Bereitstellungszinsen konzentrieren. Eine größere Rolle spielt der bereitstellungsfreie Zeitraum.
Wie Kreditnehmer Bereitstellungszinsen vermeiden
Es ist eine kluge Strategie, mögliche Bereitstellungszinsen schon im Vorfeld zu berechnen. Für den Fall der Fälle ist dann klar, welche Kosten bei welchem Angebot anfallen könnten. Um sie gänzlich zu vermeiden, können Bauherren folgende Möglichkeiten ausschöpfen:
- Bei der Planung sorgfältig vorgehen: Es kann helfen, mögliche Verzögerungen von vorneherein auszuschalten. Alle nötigen Unterlagen für das Bauprojekt und eine gute Koordination der Gewerke lassen sich im Vorfeld organisieren. Einen Zahlungsplan mit dem Bauträger zu vereinbaren, ermöglicht eine gute Abstimmung auf die Termine zum Darlehensabruf. So lässt sich abschätzen, wie umfangreich die bereitstellungsfreie Zeit mindestens sein muss.
- Eine lange bereitstellungsfreie Zeit aushandeln: Ist die Bauphase überschaubar, sind zwölf Monate ohne Bereitstellungszinsen ein sicherer Hafen. Wenn sich dann doch alles in die Länge zieht, profitieren Bauherren von dieser kostenfreien Zeit.
- Den Einsatz des Eigenkapitals hinauszögern: Banken setzen in der Regel voraus, dass Bauherren zunächst ihr Eigenkapital einsetzen, bevor sie das bereitgestellte Geld abrufen. Schließlich hatte die Höhe der eigenen Geldmittel einen Einfluss auf die Konditionen des Kredits. Manche Kreditgeber lassen jedoch mit sich verhandeln und erlauben, zunächst das Darlehen zur Begleichung aller Rechnungen abzurufen, bevor das Eigenkapital angetastet wird. Kommt es dann auf der Baustelle zu Verzögerungen, sind die noch nicht abgerufenen Darlehensbeträge minimiert. Entsprechend gering fallen etwaige Bereitstellungszinsen aus.
Wer gut verhandelt, spart effektiv Kosten
Bereitstellungszinsen sind ein ärgerlicher Kostenpunkt, der sich vielfach vermeiden lässt. Bei jeder Baufinanzierung kommt es auf eine gute Verhandlungsstrategie und eine clevere Auswahl der Darlehensangebote an.
Sollten trotz sorgfältiger Planung Bereitstellungszinsen zu zahlen sein, können Bauherren zwei Strategien in Betracht ziehen:
- Möglicherweise lässt die Bank mit sich reden und verlängert nachträglich den bereitstellungszinsfreien Zeitraum. Dieses Entgegenkommen mag sich in einem erhöhten Darlehenszins niederschlagen. Je nach Bauverzögerung ist es jedoch auf lange Sicht kostengünstiger, diesen Deal einzugehen.
- In einigen Fällen können Bauherren zu zahlende Bereitstellungszinsen vom Bauträger einfordern. Voraussetzung hierfür ist, dass mit ihm ein fester Termin für die Fertigstellung bestimmter Bauabschnitte vereinbart wurde. Kann die Baufirma diese Termine aufgrund eigenen Verschuldens nicht einhalten, ist sie der Grund dafür, dass dem Bauherrn zusätzliche Kosten entstehen. Dafür kann er Schadenersatz verlangen.
