Klicken Sie auf den unteren Button, um den Inhalt von widgets.finanzcheck.de zu laden.
Wenn es um die Maklergebühren beim Hauskauf geht, ist es noch oft so, dass der Käufer sie nach erfolgreichem Abschluss eines Kaufvertrages bezahlt. Anders bei einem Makler für die Wohnungssuche und bei Mietimmobilien: Hier gilt seit Juni 2015 das Bestellerprinzip. Was das ist, wann die Maklergebühren für wen anfallen und wie hoch sie wo sind, erklären wir im folgenden Ratgeber.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Maklergebühren beim Hauskauf liegen je nach Bundesland zwischen 5 und 7 Prozent
- Bei Mietobjekten zahlt derjenige den Makler, der ihn beauftragt
- Beim Hauskauf teilen Käufer und Verkäufer die Gebühren oder nur der Käufer zahlt (je nach Bundesland)
Maklerprovision: Grundlage und Bedingungen
Der Anspruch eines Maklers auf die Zahlung einer Provision oder Gebühr ist von bestimmten Voraussetzungen oder Bedingungen abhängig. Nach dem Gesetz hat ein Immobilienmakler Anspruch auf eine Provision, wenn er folgende Bedingungen nach §652 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erfüllt:
- Es liegt ein wirksamer Maklervertrag vor.
- Der Kaufvertrag oder Mietvertrag ist rechtsgültig abgeschlossen worden.
- Eine tatsächliche, nachweisebare Maklertätigkeit hat stattgefunden.
- Diese Tätigkeit ist auch die Ursache für den Vertragsabschluss.
Etwas anschaulicher ausgedrückt: Ein Verkäufer hat den Makler aktiv damit beauftragt, dass dieser Käufer für die Immobilie sucht. Der Makler hat daraufhin beispielsweise Immobilienanzeigen geschaltet und ein Exposé erstellt. So wurde schließlich ein Käufer gefunden, der den Kaufvertrag auch wirklich unterschrieben hat. Erst in diesem Moment wird die Maklerprovision fällig.
Hinweis: Maklervertrag mit beiden Seiten
Genau genommen werden bei jedem Immobilienverkauf oder einer Vermietung zwei Maklerverträge abgeschlossen. Einerseits schließt zunächst der Makler mit dem Verkäufer bzw. Vermieter einen Vertrag zum Zeitpunkt der Beauftragung ab. Andererseits entsteht ein Maklervertrag zwischen Makler und Kauf- bzw. Mietinteressent, wenn die angebotene Immobilie besichtigt und zugleich die Geschäftsbedingungen des Maklers akzeptiert werden. Aus diesen Verträgen kann der Makler seinen Provisionsanspruch begründen.
Wie hoch fallen die Maklergebühren beim Kauf aus?
Verkauft jemand eine Immobilie, so kann es aktuell je nach Bundesland deutliche Unterschiede in der Höhe der Maklerprovision geben. Teilweise hat im Erfolgsfall die Provision nur der Käufer zu bezahlen, teilweise teilen sich die Provision Käufer und Verkäufer. In der Regel liegt diese Provision je nach Bundesland zwischen 3,57 und 7,14 Prozent der Kaufsumme. Allerdings können in den einzelnen Ländern auch je nach Region sehr unterschiedliche Provisionen vereinbart werden. Hier eine aktuelle Tabelle für die Regelungen je nach Bundesland:
| Bundesland | Maklerprovision | Anteil Käufer | Anteil Verkäufer |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Bayern | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Berlin | 7,14 % | 7,14 % | 0,00 % |
| Brandenburg | 7,14 % | 7,14 % | 0,00 % |
| Bremen | 5,95 % | 5,95 % | 0,00 % |
| Hamburg | 6,25 % | 6,25 % | 0,00 % |
| Hessen | 5,95 % | 5,95 % | 0,00 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | 3,57 % | 2,38 % |
| Niedersachen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Saarland | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Sachsen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Sachsen-Anhalt | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Schleswig-Holtstein | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Thüringen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
*Alle Angaben inkl. 19 % MwSt.
Die in der Tabelle aufgelisteten Prozentwerte sind aber tatsächlich keine Vorschriften, sondern nur Empfehlungen. Es besteht also keine Pflicht der Makler, sich daran zu halten.
Tipp
Natürlich sollten Verkäufer, wenn sie es sich aussuchen können, darauf achten, dass der Käufer die ganze Provision bei Vertragsabschluss bezahlt. Allerdings ist der Käufer nur bereit, tendenziell etwas mehr für die Immobilie zu bezahlen, je weniger er natürlich an Kosten für die Dienstleistung des Maklers bezahlen muss.
Mietmarkt: Was besagt das Bestellerprinzip?
Seit dem 1. Juni 2015 gilt auf dem Markt der Mietimmobilien das Bestellerprinzip: Per Gesetz ist seitdem derjenige zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet, der den Makler auch beauftragt hat. In der Regel ist das der Vermieter. Seitdem sind eine Reihe – teils negativer -Effekte eingetreten:
- Makler melden seitdem einen Rückgang beim Vermietgeschäft
- Vermieter versuchen vermehrt über Abstandszahlungen (für Küchen und andere Einbauten) Maklerkosten indirekt zu kompensieren
- In der Tendenz greifen immer mehr Vermieter auf Nachmieterangebote zurück.
Das gesetzlich eingeführte Bestellerprinzip soll aber auf absehbare Zeit nicht für den Immobilienverkauf eingeführt werden.
Begriffe erklärt: Maklercourtage, Provision, Gebühr
In vielen Prospekten, Artikeln und selbst in den Immobilien-Anzeigen werden die Begriffe Maklergebühren, Maklercourtage sowie Maklerprovision oft miteinander gleichbedeutend verwendet. Doch sie haben eine unterschiedliche Herkunft. Daher sollen hier kurz die Unterschiede erläutert werden.
Was bedeutet die Maklercourtage?
Der aus dem Französischen stammende Begriff Courtage (= Maklergeschäft) steht für die meist frei verhandelbaren Vermittlungsgebühren in Börsen-, Auktions- und Immobiliengeschäften. Die Höhe der Courtage bei Immobilienmaklern hängt heute vielmehr davon ab, ob eine Vermietung oder Verkauf erfolgreich vermittelt wurde. Gesetzliche Regelungen grenzen dabei die Spielräume der Makler weitgehend ein.
Was ist eine Maklerprovision?
Die Maklerprovision ist eine erfolgsabhängige und in der Höhe veränderliche Vergütung für eine Vermittlungsleistung. Einerseits muss also der Erfolg in Form einer rechtswirksam abgeschlossenen Vermietung oder eines Immobilienverkaufs erbracht werden. Andererseits kann die Provision der absoluten Höhe nach variieren, da sie ja in Prozent vom Kaufpreis berechnet wird. Zudem kommen noch regionale Unterschiede in der prozentualen Obergrenze dazu. Sie reichen von 3,57 bis 7,14 Prozent der Kaufsumme.
Wofür steht eine Gebühr?
Eine Gebühr wird meist von einer öffentlich-rechtlichen Einrichtung als fester Kostenbeitrag erhoben. Damit wird die tatsächliche Nutzung einer bestimmten Leistung berechnet. Gebühren sollen aber in der Regel nur die Kosten desjenigen decken, der die Dienstleistung erbringt.
Fazit
Heute stehen die Begriffe Maklergebühr, Courtage oder Provision gleichbedeutend für ein und dieselbe Sache: Für das Entgelt oder die Vergütung eines Immobilienmaklers.
Können Maklergebühren steuerlich abgesetzt werden?
Sind Maklergebühren zu zahlen, so machen sie oft für den Käufer oder Verkäufer einen erheblichen Anteil bei den (Kauf-)Nebenkosten aus. Folglich stellt sich die Frage, ob diese Kosten von der Steuer abgesetzt werden können. Leider ist die Lage bei privaten Immobilien-Käufen oder Verkäufen eindeutig: Selbst im Zusammenhang mit einem beruflich notwenigen Wohnsitzwechsel kann die Maklerprovision nicht steuerlich geltend gemacht werden.
Dagegen sieht es bei Mietobjekten anders aus: Wird aus beruflichen Gründen mit Hilfe eines Maklers nach einer neuen Mietwohnung gesucht, können dessen Provision und andere von ihm berechnete Kosten steuerlich abgesetzt werden. In der Regel gibt es also diese Fälle, bei denen Maklerprovisionen bei Mietwohnungen steuerlich geltend gemacht werden können:
- Für Vermieter: Im Zuge des Vermietgeschäfts können bezahlte Maklerprovisionen mit den Mieterträgen steuermindernd verrechnet werden.
- Für Mieter: Mieter dürfen im Rahmen ihres beruflich bedingten Umzugs berechnete Maklergebühren als zusätzliche Umzugskosten in der Steuererklärung eintragen. Allerdings sollte die Miete der bezogenen Wohnung nicht das ortübliche Niveau überschreiten und die Maklerkosten müssen ausreichend durch Belege begründet sein.
Hausverkauf – auch ohne Makler und provisionsfrei möglich?
Für die Tätigkeit eines Maklers, der im Auftrag des Käufers oder Verkäufers vermittelt und Interessenten betreut, müssen je nach Preis der Immobilie vier- bis fünfstellige Kostenbeträge eingeplant werden. Natürlich stellt sich für viele Verkaufswillige im Immobiliensektor die Frage, ob sie nicht den Verkauf selbst in die Hand nehmen sollen. Dem Vorteil einer Kosteneinsparung stehen aber auch Nachteile gegenüber. Ein solcher Schritt sollte daher sorgfältig abgewogen werden. Hier die Punkte, die für oder dagegen sprechen:
| Vorteile der Selbstvermarktung | Nachteile der Selbstvermarktung |
|---|---|
|
|
Kann ich die Maklerprovision umgehen?
Immer wieder nutzen Miet- oder Kaufinteressenten die Bemühungen eines Maklers aus, lassen sich das Objekt nach der Beauftragung eines Maklers zeigen, sprechen mit dem Vermieter oder Verkäufer, brechen aber den Kontakt wieder ab. Nach einiger Zeit nehmen diese unter Umgehung des Maklers dann mit dem Vermieter oder Verkäufer direkt wieder eine Verbindung auf und wollen sich damit letztlich die Maklerprovision ersparen.
Diese Rechnung geht definitiv nicht auf: Denn der Anspruch eines Maklers auf Zahlung seiner Provision geht nicht mit dem Auslaufen des Maklervertrags unter. Denn wenn der Makler beweisen kann, dass er mit dem einstigen Kaufinteressenten eine Besichtigung durchgeführt und diesen rechtswirksam vermittelt hat, muss der Käufer trotzdem die vorher vereinbarte Maklerprovision bezahlen.
Wann kann der Provisionsanspruch bestritten werden?
In einigen Fällen hat in der Vergangenheit die Rechtsprechung geklärt, wann ein Miet- oder Kaufinteressent die Provision eines Maklers bestreiten kann:
- Ein Maklervertrag ist nach Mai 2014 telefonisch abgeschlossen worden und dabei hat der Makler nicht entsprechend der Gesetzeslage über das Widerrufsrecht des Verbrauchers aufgeklärt. Somit wäre der Vertrag nicht wirksam.
- Sollte die Maklerprovision nachweislich über dem ortsüblichen Niveau liegen, kann unter bestimmten Bedingungen ein Teil der geforderten Provision bestritten werden.
In diesen Fällen kann der Mieter oder Käufer den Anspruch des Maklers auf eine Provision wie im letzten Fall zumindest teilweise in Frage stellen und zurück fordern.